Úvěr splácený jen některými vlastníky jednotek (aktualiz. 8/2011)
Dotaz:
V létě nás čeká rekonstrukce – zateplení domu. Akce je schválena. SVJ ale nemá peníze, chce si brát úvěr. S tím však někteří vlastníci, mezi které patřím, nesouhlasí. Mají volné finanční prostředky, které plně postačí na uhrazení jejich podílu na nákladech. Nechtějí se zadlužovat na řadu let, nechtějí se podílet na úrocích z úvěru a na dalších nákladech souvisejících s úvěrem. Dá se to nějak zařídit? V zákonu je uvedeno, že za závazky SVJ ručí všichni vlastníci. Budou tito vlastníci ručit za závazky SVJ i když se na úvěru nebudou podílet?
Odpověď:
K problematice úvěru, na jehož splácení se má podílet jen část vlastníků, se vedla bouřlivá diskuse na Portálu SVJ hlavně v roce 2010, ale diskuse neustává ani letos. Odpovědi diskutujících se liší.
Někteří diskutující tvrdili, a tvrdí, že je možné, aby se na splácení úvěru a souvisejících nákladů podílela jen část vlastníků, jiní jsou toho názoru, že to možné není.
Málokdo přitom rozlišuje, kdy se někteří vlastníci rozhodli, že chtějí hradit své podíly na nákladech na různé rekonstrukce a finančně náročné opravy. Bylo to ještě před sjednáním úvěru nebo až v průběhu splácení?
Já se kloním k těm, kteří by přání některých vlastníků jednotek vyhověli, ale za dále uvedených podmínek.
- Ti, kdo chtějí uhradit svůj podíl na nákladech na finančně náročné akce předem, protože se nechtějí podílet na dalších nákladech souvisejících s úvěrem (na poplatcích a na úrocích z úvěru), by to měli sdělit výboru SVJ ještě před sjednáním úvěru. SVJ si v takovém případě může vzít nižší úvěr. Sdělit svůj záměr výboru nestačí. Jednorázové zálohy na pokrytí rozpočtovaných nákladů by měli dotyční vlastníci složit na účet SVJ rovněž před sjednáním úvěru.
Účtování jednorázových záloh, přijatého úvěru, souvisejících poplatků a úroků, přijatých faktur a jejich úhrad z BÚ i z úvěrového účtu a navíc účetní případy související s dotací Zelená úsporám, je zpracováno do souvislého příkladu Klaiex 9 – Zelená úsporám. Příklad byl vyhotoven pro konkrétní SVJ, účtováno bylo podle kopií výpisů z běžného a z úvěrového účtu, přijatých faktur aj. dokladů. Cena souboru je 280 Kč.
Vysvětlení k účtování a k výpočtům obsahuje soubor Klaiex 9 – Povídání za 120 Kč.
Účetní, kteří si netroufají účtovat o milionových hodnotách s kombinovanými zdroji krytí bez odborného poradenství, si mohou koupit oba soubory v e-shopku na adrese http://www.klaiex.cz/index.php?id=klaiex&kat=1. Legální majitelé obou souborů si mohou napsat o souvislý příklad Klaiex 9 zpracovaný v SimpleUcto. Ten už dostanou na základě písemné žádosti zdarma.
Protože současně platný ZoVB neumožňuje vyvázat se z ručení za závazky SVJ, uzavírají některá SVJ se svými členy nejrůznější dohody, které mají zajistit, aby ti, kteří uhradí svůj podíl předem, na své rozhodnutí nedoplatili.
Dohodu s vlastníky jednotek uzavřelo i SVJ z příkladu Klaiex 9. Cena ukázky dohody konzultované s právníkem je 100 Kč. V e-shopku je ukázka zařazena v rubrice Různé v podnabídce Ukázky. Adresa: http://www.klaiex.cz/index.php?id=ruzne&kat=2
- V SVJ se však mohou vyskytnout i vlastníci jednotek, kteří chtějí z nejrůznějších důvodů splatit předčasně svůj podíl na dosud neuhrazeném úvěru. Jednorázová úhrada v průběhu splácení by podle mého názoru připadala v úvahu v případě, že SVJ má k dispozici splátkový kalendář, ze kterého je možné zjistit splátky úvěru, úroky a poplatky za celou zbývající dobu splácení. Zájemce o předčasné splacení svého podílu na úvěru musí počítat s tím, že musí uhradit i svůj podíl na úrocích a poplatcích, které budou SVJ předepisovány až do úplného splacení úvěru.
Tato situace byla zpracována formou souvislého příkladu Klaiex 11. Zájemci jej najdou v e-shopku za 200 Kč (opět dva soubory – jeden v Excelu a druhý, vysvětlující ve Wordu).
Členka SVJ doplatila svůj podíl na úvěru i na budoucích poplatcích a úrocích na běžný účet SVJ. Od SVJ dostala potvrzení, že se nadále nebude podílet na splátkách úvěru a na souvisejících nákladech, a že se na nich nebude podílet v případě prodeje jednotky ani nový vlastník.
Jak se osvědčí uzavírané dohody a vydávaná potvrzení v praxi, nevím. A budoucnost taky nic moc neslibuje. Autorům zákonů je lhostejné, že se v SVJ vyskytují situace, kdy by za dluhy SVJ nemuseli ručit všichni, ale v případě úvěrů a půjček pouze ti, kteří se na nich podílejí.
Verze ST 362/0 (ObčZ obsahující i část Bytové spoluvlastnictví), která má jít na podzim do druhého čtení, obsahuje v § 1185 odst. 2 stále stejnou úpravu ručení za závazky viz druhá věta:
„Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.“
N. Klainová