Krátkodobé a dlouhodobé zálohy na správu domu a "FO"
Dotaz:
V našem SVJ hradíme běžné náklady na správu domu z krátkodobých záloh. Na opravy a zateplení si tvoříme „fond oprav“. V letošním roce se nám podařilo přečerpat krátkodobé zálohy, takže jsme tam v mínusu. Ve „fondu oprav“ máme ale dostatek finančních prostředků. Můžeme převést část peněz z „FO“ do krátkodobých záloh nebo nám v tom brání nějaký předpis?
Odpověď:
Právní předpisy vám v tom určitě nebrání. Přispívání vlastníků jednotek na náklady na správu domu a pozemku a na služby upravuje ZoVB. Pojmy krátkodobé a dlouhodobé zálohy na správu nebo fond oprav v tomto zákonu nenajdete.
Kde se tedy v SVJ vzaly?
Fond oprav v SVJ
Pojem „fond oprav“ do SVJ vůbec nepatří. Podrobnosti byly uveřejněny už mnohokrát na různých portálech SVJ. I zde si o „FO“ můžete počíst, když si najdete odpověď na dotaz „Co se hradí v SVJ z fondu oprav“.
Přestože je název „Fond oprav“ („FO“) pro zálohové příspěvky na správu zavádějící, nechtějí se jej mnozí členové SVJ vzdát. S touto tradicí v pojmenovávání zálohových příspěvků na správu nebo jejich části asi nemá cenu bojovat.
Vycházejme tedy z toho, že podstatnější než pojmenování je správné chápání příspěvků na správu domu. A právě tady dochází k nedorozumění.
- Zálohově poskytované příspěvky na správu domu se v žádném případě nesmí objevit jako vlastní zdroj SVJ v účtové skupině 91 Fondy. Bohužel se tam občas objeví. Účetní předpisy ale stanoví, že musí být účtovány jako zálohy v účtové skupině 32 nebo 95, tedy jako krátkodobé nebo dlouhodobé závazky SVJ k vlastníkům jednotek.
- Z názvu „fond oprav“ bývá někdy chybně odvozováno, že jsou příspěvky určeny pouze ke krytí nákladů na opravy. Členové SVJ se často ptají, proč jsou z fondu oprav hrazeny bankovní poplatky, pojistné, drobné režijní výdaje výboru, odměny členům výboru, odměny správci domu a další náklady na běžnou správu domu, když nejde o žádné opravy. Některé z těchto nákladů kvůli tomu převádějí do nákladů na služby.
Univerzálně platná odpověď na otázky, co může hradit konkrétní SVJ ze svého „FO“ neexistuje, protože tzv. „FO“ má v různých SVJ různý obsah.
* V některých SVJ označují pojmem „FO“ dlouhodobé zálohy na správu domu určené skutečně na rekonstrukce a finančně náročné opravy. Kromě tohoto „fondu oprav“ mají ještě další fond, např. tzv. „provozní fond“, nebo nemají žádný další fond, ale mají krátkodobé zálohy na správu. V těchto SVJ by měli mít ve stanovách určeno, které náklady budou hrazeny z dlouhodobých záloh (tzv. „FO“), a které z krátkodobých záloh na běžnou správu domu. Výše obou druhů příspěvků by měla být stanovena na základě rozpočtu nákladů:
· na rekonstrukce a finančně náročné opravy,
· na náklady na běžnou správu domu.
* V jiných SVJ představuje „FO“ veškeré zálohové příspěvky na správu domu, protože tam krátkodobé a dlouhodobé zálohy nerozlišují a veškeré zálohy účtují jako krátkodobé. V těchto SVJ nemá název „fond oprav“ vůbec žádné opodstatnění, protože prostředky tzv. „FO“ jsou určeny na krytí všech nákladů na správu domu.
Krátkodobé a dlouhodobé zálohy na správu domu
ZoVB nepředepisuje SVJ povinnost členit zálohy na správu domu na krátkodobé a dlouhodobé. Tuto povinnost předepisuje zákon o účetnictví (ZoÚ) i prováděcí vyhláška k němu (pro SVJ vyhláška č. 504/2002 Sb.). Tyto právní normy rozlišují krátkodobé a dlouhodobé závazky.
Dlouhodobým závazkem je závazek, jehož sjednaná doba splatnosti při vzniku účetního případu je delší než jeden rok (ZoÚ § 19 odst. 7).
„FO“ jako dlouhodobá záloha na správu
SVJ, které plánuje v budoucnu větší finančně náročnou akci nebo akce, si může na jejich úhradu dlouhodobě spořit. Tvorba dlouhodobé zálohy na správu domu musí být podložena schváleným rozpočtem, ve kterém budou uvedeny náklady na konkrétní plánované akce.
Tvorbu tzv. „fondu oprav“ jako dlouhodobé zálohy evidují SVJ většinou na účtu 955-xxx. Pokud si tento účet pojmenují zavádějícím názvem „Fond oprav“, je to jejich věc. Některá SVJ oddělí nejen účtování o příspěvcích na opravy a rekonstrukce na účtech závazků, ale oddělí i finanční prostředky v bance. Na běžném účtu ukládají příspěvky na běžnou správu domu a na služby a příspěvky na dlouhodobé spoření ukládají na spořící účty formou termínovaných vkladů.
„FO“ jako krátkodobá záloha na správu
SVJ, která mají všechny naplánované rekonstrukce a modernizace i finančně náročné opravy za sebou a žádné další akce v dohledné době neplánují, nepotřebují vytvářet žádné dlouhodobé zálohy. Stejně jsou na tom SVJ, která si budou hradit finančně náročné akce z úvěru nebo půjčky.
Těmto SVJ stačí jeden druh zálohových příspěvků na správu domu, účtovaný jako krátkodobá záloha většinou na účtu 324-xxx. Název tohoto účtu si může každý navrhnout podle libosti. Já dávám přednost názvu, který vyjadřuje obsah účtovaných částek, ale který bude srozumitelný i laikům. Nejčastěji mám v účtovém rozvrhu název „Předpisy a zúčtování záloh na správu („FO“). Předpisy záloh se účtují na straně Dal, čerpání záloh, neboli zúčtování skutečných nákladů na správu s vytvořenými zálohami se účtuje na MD.
Výše příspěvků je stanovena na základě rozpočtu nákladů na správu. Součástí rozpočtu musí být i rezerva pro případ nepředvídané události (havárie). Z těchto krátkodobých záloh na správu se hradí veškeré náklady na správu včetně nákladů na opravy a udržování.
Pravidla pro čerpání krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu
SVJ, která mají potřebu mít zálohy na správu rozděleny na krátkodobé a dlouhodobé, musí vypracovat pravidla pro čerpání obou druhů záloh. V pravidlech by mělo být stanoveno, jestli je možné použít v případě potřeby třeba i jen dočasně dlouhodobou zálohu na krytí nákladů na běžnou správu, do jaké výše je to možné a jakou formou bude zajištěno vrácení částky zapůjčené z dlouhodobé zálohy. V pravidlech upravujících hospodaření s dlouhodobou zálohou by mělo být rovněž uvedeno, co se má dít s nevyčerpaným zůstatkem po skončení všech naplánovaných finančně náročných akcí. Jestli má být vlastníkům jednotek zůstatek nevyčerpané zálohy vrácen nebo má být převeden do krátkodobých záloh na správu.