Používání pojmu "fond oprav"
Problematiku tzv. "fondu oprav" bych už dávno nechala odpočívat v pokoji, ale nemohu, protože se na Portálu SVJ někdy před týdnem rozjela opět docela bouřlivá diskuse na tohle téma. Diskutuje kdekdo. Důvod je jednoduchý. Každý tomu přece rozumí.
Mezi přeborníky, kteří znají přesně obsah pojmu „fond oprav“ v SVJ určitě nepatřím.
Zde chci pouze apelovat na účetní, aby příspěvky, které tak horlivě brání zažitý termín „fond oprav“ nebrali vážně a snažili se pomalu, ale jistě tento pojem z účetních informací úplně vytlačit.
Pokud diskutují o „fondu oprav“ účetní laici, ať to dělají, když je to baví.
Když se nechají zmást nesprávným označením záloh na správu účetní, má to do účetnictví dost často tyto dopady:
1. Vidí-li někteří účetní v pojmu „fond oprav“ slovo fond, vybaví se jim účtová skupina 92 Fondy. Příspěvky na správu potom účtují na účtu 92x s názvem „Fond oprav“. Je jim úplně jedno, že zaměnili vlastní a cizí zdroje.
2. Zaměří li se i na druhou část pojmu, tedy na slovo oprav, odvodí si, že se z něj mají hradit jenom opravy a všechno ostatní přesunou do služeb.
V takovém SVJ potom vybírají v rámci záloh na služby i zálohy na pojistné, na bankovní poplatky, na odměny členů výboru, na odměny externímu správci domu a na další náklady, které normálně patří do nákladů na správu domu.
Kdybych viděla takové hrubé chyby v účetnictví jednoho SVJ, případně dvou, určitě bych tomuhle tématu nevěnovala tolik času. Bohužel je jich stále více než dost.
Někteří účetní nemají na čtení vysvětlujících příspěvků čas, tak si napíší dotaz: Co mohu zaplatit z fondu oprav kromě oprav? Je dost únavné odpovídat na stejné otázky pořád dokola.
Pokud by si někdo chtěl ten čas udělat a trochu si počíst, zde jsou odkazy na mé starší příspěvky.
· Na tomhle webu jsou rozumy k tzv. „FO“ uvedeny hlavně v rubrice Otázky a odpovědi v části Správa, ale vyskytují se i v dalších rubrikách viz mapa stránek.
· Na Portálu SVJ stačí zadat do hledáčku vpravo nahoře N. Klainová a objeví se 39 stránek příspěvků. O „fondu oprav“ je jich tam docela dost.
· A komu by to ještě nestačilo, může zajít do knihovny, půjčit si časopis Účetnictví č. 11/2007 a začíst se do první části miniseriálu věnovaného právě tzv. „fondu oprav“. Když se mu to bude líbit, má miniseriál další 4 díly.
Mimochodem hned v prvním dílu je uvedena provázanost „FO“ s rozpočtem nákladů na správu.
To je zajímavé. O „FO“ se na Portálu SVJ vedou nejnovější diskuse už přes týden, ale o vazbě na rozpočet tam zatím nepadlo ani slovo.
A co se mi v diskusi líbilo?
· Líbil se mi příspěvek pana lake, který přehledně vyjmenovává, co všechno si různí lidé představují pod pojmem FO, kterému prý přece všichni rozumí. Pan lake má pravdu. Např. konkrétně v našem SVJ zahrnuje přehled tzv. „FO“ podle vlastníků zpracovaný externím správcem pouze krátkodobou zálohu na správu, protože dlouhodobou zálohu nemáme potřebu tvořit. Každý vlastník zná svůj podíl na „FO“ v položkách: počáteční zůstatek, vklady příspěvků, náklady, které z něj byly čerpány a konečný zůstatek (náš externí správce používá označení „FGO“ – snad fond generálních oprav, nevím, neptala jsem se).
· Příspěvek paní PeDuPles se mi líbí proto, protože v našem SVJ postupuji už léta podobně. Než začnu podrobný rozbor tvorby a čerpání záloh na správu, nezapomenu upozornit, že jde o částky, které znají členové SVJ jako „FO“ z minulých dob, kdy byli nájemníky, a taky z každoročního vyúčtování od externího správce (jak jsem uvedla výše, tam se používá zkratka FGO). Důležité je, aby byly správné pojmy použity v zápisu ze shromáždění, kde se schvalují příspěvky na správu a akce, které budou ze záloh na správu kryty.
Kopie pro ty, kdo už nestačili zaznamenat výše uvedené dva příspěvky k tzv. „FO“, které se mi líbily:
Vložil lake, 18. Říjen 2010 - 7:05 :: Ostatní
Pojem "fond oprav" nepoužívám (a nejsem sám).
Pokud občas tazatele upozorním na nesrozumitelnost jeho vyjádření, někteří diskutující na to reagují konfrontačně. Sdělují, že "pojem je zažitý", že "každý mu přece rozumí", že údajně "každý ví o co jde".
Jenomže právě to není pravda.
• Někteří hovoří o "fondu oprav" a mají na mysli dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu (DZOÚ).
• Jiní tím míní dlouhodobou a krátkodobou zálohu určenou na opravy a údržbu majetku.
• Pak jsou ti, pro které fond oprav je celá záloha na správu domu a pozemku, včetně pojištění a odměn.
• A pak ještě ti, kteří říkají "fond oprav" a míní vše, co posílají na účet SVJ - včetně záloh na služby.
Pokud se v oficiálních dokumentech SVJ (zápisy, předpis záloh) objeví pojem "fond oprav", nacházím tam většinou i další chyby. Kdo ignoruje zákon v jedné věci, činí totéž i v dalších věcech. Navíc pokud je odsouhlasen "fond oprav" bez bližšího vysvětlení, může se stát, že tyto částky budou na případném neplatiči nevymahatelné. Příklady zde:
----------------------------------------------------------------------------------------
"Výbor SVJ navrhuje doplnit čl. XVII, odst. 7 Stanov SVJ o větu: Fond oprav tvoří jak příspěvky vlastníků bytů podle jejich spoluvlastnických podílů, tak ostatní příjmy SVJ, například z pronájmu nebytových prostor apod.
Hlasování: všichni přítomní vlastníci (69,98 % podílů) pro návrh."
(zápis ze Shromáždění SVJ He****ova 225)
Zde se tedy do "FO" údajně počítá i zdanitelný příjem vlastníků jednotek (!!!). Pokud nezdaňují, porušují zákon.
----------------------------------------------------------------------------------------
"Fond oprav: Vzhledem k tomu, že v současném předpisu záloh není uveden fond oprav, předkládá paní Š. návrh na jeho zřízení a navrhuje následující strukturu měsíčních příspěvků do tohoto fondu a to s platností od r. 2009:
byt: 500 korun, garáž 150 korun, sklep 20 korun
O tomto návrhu bylo dáno hlasovat. Jednohlasně odhlasováo zřízení FO a výše příspěvků."
(zápis ze shromáždění vlastníků domu La****ova 439/7)
Zde se náklady na správu domu a pozemku počítají paušálem namísto podle spoluvlastnických podílů, tedy porušení zákona (nebyli přítomni všichni, takže nedošlo k dohodě všech).
----------------------------------------------------------------------------------------
Kdyby pojem "fond oprav" byl jednoznačný a všichni mu rozuměli stejně, nebránil bych se mu, přestože zákon jej nezná. Ovšem ve spojitosti se SVJ si tento pojem každý vykládá jinak - včetně těch, kteří volají že "je přece všem srozumitelný". Takže až se všichni dohodnou co tento pojem znamená a začnou jej jednotně používat, ať mi laskavě dají vědět ... lake
Používání pojmu "fond oprav" - 2
Vložil PeDuPles (bez ověření), 18. Říjen 2010 - 8:57
Osobně se domnívám, že používání pojmu „Fond oprav“ v SVJ má mírně historický původ a poměrně jednoduché vysvětlení:
Ještě před 20 lety většina z nás bydlela buď ve státním a platila nájemné, které nevratně mizelo do státní nebo městské kasy, nebo v družstevním, kde se sice také platilo nájemné, ale to bylo směrováno do Fondu oprav, tedy někam, kde to zůstávalo k použití družstevníkům pro opravy a údržbu domu do budoucna.
Když se pak začaly prodávat první byty a po 1.7.2000 začala hromadně vznikat SVJ, došlo podle mého názoru k tomu, že tehdy vyjukané orgány SVJ chtěly pro vlastníky jednoznačně odlišit ono nenávratně mizející nájemné a použily proto jediný dostupný termín – Fond oprav – jako něco, co se tvoří a v SVJ zůstává.
Mezitím se tento termín prostě vžil a kdo není právník nebo účetní, nemá s ním problém. Což ovšem neznamená, že jeho používání podporuji. Ne. Osobně vždycky na začátku schůze, pokud se záloh týká, jasně deklaruju, že se budeme bavit o dlouhodobých zálohách na správu, opravy a údržbu, které budeme pro zjednodušení nadále nazývat Fondem oprav.
Ve stejném smyslu formuluji i zápisy, tedy příspěvek do DZSOÚ (tzv. „Fond oprav“) byl odsouhlasen ve výši xx,– Kč/m2. A podobně. Což je zase zpětně nutné proto, aby zápis byl z hlediska zákona v pořádku, ale aby vlastníci věděli, o čem je řeč. Život je holt otázka priorit a kompromisů…
……………………………………………………………………………………………….
Poznámka k dlouhodobým zálohám:
Výše jsem napsala, že v našem SVJ nemáme potřebu tvořit dlouhodobou zálohu.
Vysvětlení rozdílu mezi krátkodobými a dlouhodobými zálohami si mohou zájemci připomenout zde: :
http://klaiex.webnode.cz/otazky-a-odpovedi/kratkodobe-a-dlouhodobe-zalohy-na-spravu-domu-a-fo/.
Ve stručnosti jde o to, že předpisy záloh na správu by se měly účtovat na účtech krátkodobých záloh v účtové skupině 32. Jako dlouhodobé zálohy by se měly účtovat jen ty příspěvky na správu, které budou použity za déle než jeden rok (příspěvky, které představují formu spoření na akce, které budou uskutečněny v dalších letech). Ty akce by měly být samozřejmě schváleny předem a dlouhodobé zálohy spočítány na základě schváleného rozpočtu.
N. Klainová