Rozhodování o drobných opravách a § 11 ZoVB
§ 11odst. 5 ZoVB patří mezi ty nejméně povedené. Nejen proto, že se v něm na rozdíl od jiných ustanovení zákona nezohledňují spoluvlastnické podíly na společných částech domu, ale i proto, že po prvním přečtení to vypadá tak, že i kvůli té nejdrobnější opravě je třeba svolat shromáždění. Možná to ale není nutné, viz výběr z části diskuse k této problematice.
………………
Běžné opravy – jak to řešíte u vás?
Vložil P. Novák (bez ověření), 5. Září 2011
Dobrý den všem, v zákonu o vlastnictví bytů § 11 odst. 5 je uvedeno, že „jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu… postačuje souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek“. (Ponechávám teď stranou, zda se „3/4 všech vlastníků“ myslí 3/4 všech spoluvlastnických podílů nebo 3/4 lidí).
Chtěl jsem se zeptat, jak si tento paragraf vykládáte ve vašich SVJ? Po pravdě řečeno neznám moc společenství, kde by každou (byť sebemenší) opravu řešili na shromáždění. Kromě toho ve společenstvích, které znám, se na shromáždění obvykle schází sotva jen těch potřebných 50% vlastníků (hlasů), natož pak 3/4 celého baráku. Pokud bychom u nás každou opravu (např. opravu přístřešku nad vchodovými dveřmi nebo opravu zárubní či dlažby) měli řešit na shromáždění a schvalovat ji 3/4 všech vlastníků, nikdy bychom v našem domě nic neopravili.
Zajímalo by mě proto, jak to řešíte u vás (nebo zda si „opravy“ v § 11 odst. 5 nevykládáte nějak jinak). Předem díky všem za odpovědi!
Vložil LáďaP (bez ověření), 5. Září 2011
U nás sme schválili, že opravy do 5000 se nemusí schvalovat a nemusí se kuli nim svolávat schůze
Vložil Alena1 (bez ověření), 5. Září 2011
My jsme si schválili do 50.000,–se nemusí schvalovat.
Vložil Jirka_Z (bez ověření), 5. Září 2011
Příklad: Máte střechu a teče do ní, jedná se o opravu stávajícího stavu a o opravě rozhodne výbor bez shromáždění. Máte střechu a uniká teplo, potřebujete zateplit střechu. Jedná se o nový stav o kterém musí rozhodnout shromáždění. Jirka
Vložil P. Novák (bez ověření), 6. Září 2011
Vy rozlišujete mezi opravou (o které podle vás může rozhodnout výbor bez shromáždění) a modernizací či rekonstrukcí (o které musí rozhodnout shromáždění). Problém ale u takového postoje vidím v tom, že podle zákona musí shromáždění rozhodovat i o těch opravách (viz § 15 odst. 5). I když třeba u běžných, menších oprav si myslím, že by bylo samozřejmě nesmyslné, aby o nich muselo rozhodovat shromáždění (a to navíc 3/4 většinou!), ale v zákoně je to uvedeno poměrně jasně. Právě proto se zde ptám, jak si vysvětlujete ten požadavek v zákoně, který se netýká jen modernizací, rekonstrukcí či stavebních úprav, ale i OPRAV (aniž by bylo blíže vysvětleno, o jaké opravy se jedná; a pokud není toto blíže určeno, mám za to, že se jedná o všechny opravy – malé i velké). Ale budu samozřejmě jen rád, když mě někdo přesvědčí o opaku.
Vložil Clever (bez ověření), 6. Září 2011
Já si to vysvětluji tak, že o opravě věci (i drobné) rozhoduje vlastník. Žádný automatický postup neexistuje. Vlastník může nechat věc i neopravenou. A kdo jiný by měl rozhodovat o opravách společných částí domu než shromáždění – nejvyšší orgán SVJ. Zákonodárci usoudili, že rozhodnout o opravě by měla kvalifikovaná většina. Po zkušenostech z našeho domu (výbor se chová jako by mu dům patřil, ostatní jenom přikyvují) to nepovažuji za nerozumné.
Pokud někde schválí nějaký zjednodušený postup rozhodování (např. opravy do xxx Kč schvaluje výbor), pak by takové usnesení měla schválit potřebná kvalifikovaná většina (potřebná pro schválení jednotlivé opravy).
Poznámka: opravou se jistě nemyslí odstranění havárie (např. prasklá stoupačka).
Vložil P. Novák (bez ověření), 6. Září 2011
Dobrý den, děkuji za vaši odpověď. Já to chápu podobně – tedy, že je k jakýmkoli opravám spol.částí domu potřeba souhlas kvalifikované (tj. v tomto případě dvoutřetinové) většiny vlastníků na shromáždění. Zároveň chápu, že tento požadavek má své opodstatnění jakožto ochrana vlastníků před svévolným prováděním oprav ze strany např. výboru nebo správce. Na druhou stranu si ale osobně myslím, že pro opravy v pravém slova smyslu by bylo vhodnější ponechat souhlas prosté většiny vlastníků (tj. přítomných na shromáždění). Např. v našem SVJ je totiž téměř nereálné svolat shromáždění, na které by přišlo více než 55% vlastníků. Takže o nějakých 66% si můžeme nechat jen zdát (v našem případě i v případě celé řady ostatních SVJ, která znám, je to v oblasti sci-fi). Takže když se třeba v domě nebo před domem rozpadají schody nebo odpadávají kusy omítky na zdi nebo se přijde na nějakou skrytou vadu stavby, kterou je třeba opravit, je pro nás nereálné sehnat k vyřešení této situace potřebnou kvalifikovanou většinu. Nicméně mám za to, že pokud bychom chtěli postupovat podle zákona, pak by i v takovýchto případech bylo třeba všechny opravy schvalovat 2/3 vlastníků.
Jinak pokud jde o havarijní opravy, ty je snad možné provádět bez potřebného souhlasu jen v případě, kdy by neřešením daného stavu mohlo prokazatelně dojít k ohrožení zdraví nebo majetku osob (alespoň tak nám to vysvětlil právník).
Běžné opravy -jak to řešíte 10
Vložil lake, 6. Září 2011
Pane Nováku, ony ale neexistují opravy „v pravém slova smyslu“ a „v levém slova smyslu“. Co je oprava, modernizace a rekonstrukce definuje (pro účely daně z příjmů) zákon č. 586/1992 Sb.. Nemyslím, že by se některý soud pouštěl do odlišného výkladu tohoto pojmu.
Zákonodárce zkrátka stanovil, že o opravách se bude rozhodovat tříčtvrtinovou většinou (nikoliv dvoutřetinovou, jak na více místech nesprávně uvádíte). Nejde o ustanovení, jehož splnění by bylo nemožné, ani o ustanovení zjevně nerozumné, ani není v rozporu s dobrými mravy. Jediná výkladová potíž tohoto ustanovení je v tom, zda zákonodárce mínil tříčtvrtinovou většinu podle vlastníků, nebo podle hlasů.
O opravách nutných k odstranění hrozící škody na majetku či na zdraví zde nehovoříme. To je záležitost upravená v § 415 a následujících Občanského zákoníku a tyto případy nepodléhají schválení shromážděním. lake
Běžné opravy - jak to řešíte 10 (2)
Vložil P. Novák (bez ověření), 6. Září 2011
Díky za odpověď a za opravu! Samozřejmě s těmi 2/3 jsem se spletl (nějak mi to nesprávně utkvělo v paměti); správně se to schvaluje 3/4 většinou, jak správně uvádíte.
Vložil N. Klainová (bez ověření), 6. Září 2011
Pane Nováku, přečtěte si definici pojmů „opravy a údržba“ ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. Definice je v § 32, odst. 2, písm. a).
Nejvíce se Vám bude asi líbit poslední věta, ve které je uvedeno, že se údržbou odstraňují drobnější závady.
Abyste nemuseli svolávat shromáždění kvůli drobným opravám, definujte si ve vnitřních pravidlech nebo v usnesení shromáždění pojem drobnější závada. Myslím, že by mohl stačit nějaký výčet drobných oprav uvedený slovem „zejména“ a finanční limit. N. Klainová
Běžné opravy - jak to řešíte 15
Vložil P. Novák (bez ověření), 6. Září 2011
Paní Klainová, děkuju za velmi užitečný příspěvek. O tomto výkladu jsem nevěděl. Budu o tom ještě přemýšlet.
…………………………
Část diskuse o opravách je tu uvedena mimo jiné i jako ukázka, jak je někdy užitečné orientovat se i v účetních předpisech.
N. Klainová