Vyjádření ke zdaňování příjmů SVJ 

Vážená paní Klainová, 

na základě Vaší výzvy jsem si prostudovala Vaši úvahu na téma zdaňování příjmů SVJ uveřejněnou

na Vašem webu http://klaiex.webnode.cz/zdanovani-prijmu-v-svj/    a Stanovisko MF z 5.8.2009, které je uvedeno za tímto příspěvkem.

Souhlasím s Vámi, že u popsaného příkladu nemělo být ustanovení § 18 odst. 4 a) ZDP vůbec použito.

Rovněž souhlasím s Vaším názorem, že příspěvky vlastníků na správu domu nelze považovat za „příjmy vyplývající z poslání SVJ“ – tedy za příjmy daňově účinné a není tedy nutné posuzovat daňovou účinnost výdajů, které jsou na tyto příjmy vynaloženy.

Zákon o vlastnictví bytů a Nařízení vlády ke vzorovým stanovám SVJ nestanoví vlastníkům povinnost přispívat na činnost SVJ, ale pouze povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu.

Na základě této formulace nelze dle mého názoru příspěvky vlastníků na náklady považovat za příjmy z činností vyplývajících z poslání SVJ. Prostředky vložené do právnické osoby je nutno posuzovat z hlediska účelu, kterému mají sloužit. Základní vklady společníků při založení s.r.o. nebo obdobné

vklady členů družstev také nejsou posuzovány jako příjem těchto právnických osob.

V § 15 ZOVB je uvedeno, že vlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, že k tomuto účelu skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu, a že tyto prostředky jsou závazkem právnické osoby (SVJ) vůči vlastníkům jednotek.

Dále je zde uvedeno, že výši záloh si určí vlastníci usnesením shromáždění dopředu tak, aby kryly předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.

Z ustanovení § 15 ZOVB tedy jasně vyplývá, že příspěvky vlastníků na správu domu nejsou příspěvkem na činnost SVJ, ale zálohami určenými ke krytí nákladů – nejedná se tedy z hlediska účetního a daňového o výnos (příjem) SVJ.

Jak dále vyplývá z § 15 ZOVB, tyto zálohy mají krýt předpokládané náklady v následujících měsících

i v dalších letech – to znamená, že ani nevyčerpaný zůstatek těchto záloh není zdanitelným příjmem SVJ - převádí se do následujícího období a slouží nadále jako záloha ke krytí nákladů

na správu v dalších letech (účet 955 – Přijaté dlouhodobé zálohy).

Pokud by však SVJ mělo svoje vlastní stanovy upraveny odlišně od těch vzorových, pak by v praxi mohla nastat situace, že by muselo postupovat dle § 18 odst. 4 a) ZDP – například  pokud by vlastníci podle těchto stanov museli vedle příspěvku na náklady poskytovat ještě nějaký zvláštní příspěvek na činnost SVJ nebo členský příspěvek.

Jestliže má tedy SVJ svoje stanovy upraveny v souladu se ZOVB a se vzorovými stanovami a nemá jiné vlastní příjmy (např. úroky z termínovaných vkladů, příjmy z pronájmu majetku ve vlastnictví SVJ, penále za opožděné platby vlastníků, aj.)  kromě úroků z běžného účtu, které nejsou předmětem daně, tak dle mého názoru daňové přiznání nepodává, ani se k této dani neregistruje.

Připusťme však, že by na základě nějakého právního výkladu byly příspěvky vlastníků na náklady spojené se správou domu považovány za příjem SVJ. Jak uvádím dále, ani v tomto případě by základ daně dle § 18 odst. 4 a) ZDP nevznikl – daňová povinnost by byla nulová, SVJ by však na tuto nulu muselo podat daňové přiznání.

Přesné znění § 18 odst. 4 a) ZDP je toto: „U poplatníků uvedených v odstavci 3 nejsou předmětem daně

příjmy z činností vyplývajících z jejich poslání za podmínky, že náklady (výdaje) vynaložené podle tohoto zákona v souvislosti s prováděním těchto činností jsou vyšší“ (to znamená, že aby tyto příjmy nebyly předmětem daně, musela by být vykázána ztráta).

Pokud tedy bude v účetnictví SVJ účtováno odděleně o nákladech na správu  (např. odměny členů výboru, náklady na administrativu a vedení účetnictví, telefonní poplatky, cestovné členů výboru, bankovní poplatky, výdaje spojené s konáním shromáždění vlastníků, aj.), a tyto náklady budou na

konci účetního období vyúčtovány jako výnos proti přijatým zálohám od vlastníků, rozdíl mezi příjmy a výdaji bude nulový, ale protože nevznikla ztráta (výdaje nejsou vyšší než příjmy), muselo by SVJ tento nulový základ daně vykázat v daňovém přiznání.

Odměny členům výboru lze dle mého názoru uplatnit v tomto případě jako daňově účinný výdaj na správu, a to na základě ustanovení § 24 odst. 2 zc) ZDP, protože se jedná o výdaj uplatněný do výše příjmů přímo souvisejících s tímto výdajem ve stejném zdaňovacím období (tato podmínka je splněna tím, že náklady na správu včetně odměn statutárním orgánům jsou vyúčtovány vlastníkům a financovány z jejich záloh).

Shrnutí:

Domnívám se, že zákonodárci neměli v úmyslu zatěžovat SVJ a potažmo i finanční úřady podáváním nulových daňových přiznání. Docházelo by tím ke zvýšení administrativních nákladů nejen na straně SVJ, ale i na straně finančních úřadů, takže efekt pro státní rozpočet by byl minusový.

Při svých úvahách vycházím z filosofie Sdělení č.j. 281/55462/2002 z 25.6.2002, které nebylo zrušeno úplně – MF pouze vydalo oznámení, že je od 1.1.2008 nepoužitelné pro účetnictví – může však i nadále sloužit jako vodítko k tomu, jak je třeba chápat z hlediska účetního a daňového vlastnické a závazkové vztahy upravené Zákonem o vlastnictví bytů.

Současné znění  § 18 odst. 4 a) ZDP existovalo již v roce 2002 – tedy v době vydání Sdělení č.j. 281/55462/2002. Rovněž současné znění § 15 ZOVB existovalo již v roce 2002.

Pokud by tedy byly příspěvky vlastníků na správu domu považovány za příjem SVJ dle  § 18 odst. 4 a) ZDP, byla by tato významná skutečnost jistě obsahem Sdělení č.j. 281 ...

Závěr:

Z různých příspěvků v odborném tisku a z diskusí na internetu je zřejmé, že současná právní úprava vlastnictví bytů je nedokonalá a výklad některých zákonných ustanovení není jednoznačný.

Spolu s novým Zákonem o vlastnictví bytů by proto měla být vydána „prováděcí vyhláška k účtování a zdaňování SVJ“ nebo by alespoň v tomto smyslu měly být doplněny vzorové stanovy.

Jistě by to přispělo k odstranění současné právní nejistoty.

Zároveň by bylo vhodné odstranit pochybnosti ohledně zdaňování SVJ dle § 18 odst. 4 a) ZDP, který

by mohl být doplněn např. takto: „U poplatníků uvedených v odstavci 3 nejsou předmětem daně příjmy z činností vyplývajících z poslání společenství vlastníků jednotek za podmínky, že tyto příjmy nejsou vyšší než náklady (výdaje) vynaložené podle tohoto zákona v souvislosti s prováděním těchto činností.“

Vysvětlivky: ZDP = Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu v platném znění

                 ZOVB = Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění

V Praze dne 8.12.2009                                                                          Dana Albrechtová

                                                                                                          http://ad.ucetni.sweb.cz