ZoVB a vzorové stanovy ve vývoji
Pramen:
Důvodové zprávy k návrhům ZoVB předkládaným vládě od roku 2005 a troška vlastních zkušeností z připomínkování návrhů nového ZoVB
Takže - jak se nám ten náš ZoVB vyvíjel?
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů byl od svého přijetí několikrát novelizován. Novelizace vyřešily některé dílčí problémy, ale řada dalších zůstala nevyřešena.
Jak tedy vypadaly některé změny zákona prováděné od roku 2000?
Novela zákona provedená zákonem č. 103/2000 Sb., která nabyla účinnosti dnem 1. července 2000, definovala společenství vlastníků jednotek (SVJ) jako právnickou osobou, která vzniká za určitých podmínek přímo ze zákona, ne tedy procesem založení a vzniku, jak je to obvyklé u jiných právnických osob.
Podle této novely se SVJ zapisovalo do obchodního rejstříku, čímž získalo podle § 2 odst. 2 písm. a) obchodního zákoníku povahu podnikatele. MF proto společenstvím vlastníků jednotek doporučovalo vést účetnictví podle právní úpravy určené pro podnikatele.
Předmětem činnosti SVJ však není podnikání, ale zajišťování správy domu a pozemku.
Uvedený nedostatek odstranila „velká“ novela provedená zákonem č. 451/2001 Sb., podle níž se SVJ zapisuje do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek, který byl založen s účinností od 31. prosince 2001. Rejstříky SVJ vedou krajské soudy. Povinnosti SVJ (daňové a účetní) jsou od té doby stanovovány v souladu s pravidly pro nevýdělečné organizace.
Novela zákona provedená zákonem č. 451/2001 Sb. zpřesnila předmět činnosti společenství jako právnické osoby, když v § 9 odst.1 stanovila, že SVJ je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou domu. Dále umožnila společenství nabývat majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně bytů a nebytových prostor), pouze však pro účely správy domu. Zákon bohužel nestanovil, z jakých zdrojů může být majetek SVJ pořizován. Jde o vážný nedostatek zákona. Výklady k této problematice publikované v odborném tisku se různí.
Novela č. 229/2001 Sb. stanovila družstvům povinnost převést s převodem vlastnictví jednotky fyzické osobě současně bezplatně spoluvlastnický podíl na pozemku, který byl družstvu rovněž převeden bezplatně.
Novela provedená zákonem č.320/2002 Sb. reagovala na ukončení činnosti okresních úřadů. K převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, byl nutný souhlas okresního úřadu, zatímco nyní je nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj.
Další novelizace provedená zákonem č. 437/2003 Sb. zrušila možnost účtovat v SVJ v soustavě jednoduchého účetnictví. Od roku 2005 může SVJ účtovat pouze v soustavě podvojného účetnictví.
Podle novelizace provedené zákonem č. 171/2005 Sb. postačuje v případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek a ne už souhlas stoprocentní. Souhlas všech vlastníků jednotek se nadále vyžaduje, má-li se současně změnit velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Výše uvedené ustanovení se autorům novely příliš nepodařilo. Předně měli uvážit zařazení oprav společných částí domu mezi modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy. Potom by nemuseli být vystavování kritikám za to, že snad požadují souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků i s opravou zámku, kliky apod.
Členové SVJ by navíc nemuseli přemýšlet, jestli bylo záměrem vyžadovat opravdu souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků nebo jejich hlasů daných spoluvlastnickými podíly na společných částech domu.
Další novela byla provedena zákonem č. 179/2005 Sb.. Podle nového § 30a platí ustanovení zákona, týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, i pro správce konkursní podstaty.
Poslední novela byla provedena zákonem č. 296/2007 jako reakce na změnu insolvenčního zákona.
Nové znění § 30a):
Ustanovení tohoto zákona týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, popřípadě spoluvlastnického podílu na pozemku, popřípadě bytového družstva, platí i pro insolvenčního správce podle zvláštního právního předpisu27a). (zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon).
.........
Výše uvedené novelizace zákona reagovaly většinou na nějaký konkrétní nedostatek právní úpravy, který už nebylo možné nechat bez povšimnutí. Řada dalších nedostatků zákona však napravena nebyla. Mezi ně patří např.:
- nedostatečná úprava práv a povinností vlastníků jednotek,
- nedostatečná soudní ochrana práv vlastníků jednotek,
- chybějící komplexní úprava správy společných částí domu a pozemku,
- chybějící vymezení příjmů společenství a úprava hospodaření společenství,
- aj.
........................
Chybějící nebo nedostatečnou právní úpravu v zákoně řešila vláda vydáním vzorových stanov.
2. Vzorové stanovy SVJ
Vzorové stanovy SVJ jsou vydávány nařízením vlády. SVJ, která vznikla před 1. červencem 2004, se při tvorbě vlastních stanov mohla inspirovat vzorovými stanovami vydanými pod č. 322/2000 Sb.
Od 1. července 2004 nabylo účinnosti nové nařízení vlády č. 371/2004 Sb. Nařízení vlády č. 322/2000 Sb. bylo zrušeno. V roce 2006 byly vzorové stanovy novelizovány. Změna vzorových stanov SVJ č. 151/2006 Sb. navazuje na novelizaci zákona č. 171/2005 Sb. V souladu se zákonem je nyní i ve vzorových stanovách uvedeno, že v případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Neměla tam ale být tříčtvrtinová většina hlasů všech vlastníků jednotek?
Ve vzorových stanovách už je definována správa domu podrobněji, podrobnější je i úprava práv a povinností vlastníků jednotek. Jenomže právě tyto oblasti by měly být upraveny zákonem a ne podzákonnou normou. Vzorové stanovy jsou totiž závazné pouze pro společenství, která nepřijala své vlastní stanovy. Mohou být návodem pro přípravu vlastních stanov, ale nemusí. Jediné, co musí společenství vlastníků jednotek při tvorbě vlastních stanov dodržet, je ustanovení § 9 odst. 14 zákona, obsahující povinné náležitosti stanov SVJ.
Vzorové stanovy si zaslouží pozornost i v případě, že se SVJ řídí již dříve schválenými vlastními stanovami. Některé zajímavosti mohou být využity např. při změnách již schválených stanov, při uzavírání smluv se správcem domu apod.
3. Návrh nového zákona o vlastnictví bytů
Nový zákon má nahradit dosavadní zákon o vlastnictví bytů i vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek.
Návrh zákona byl rozeslán k připomínkám v závěru roku 2004, v roce 2005 byl předložen jako vládní návrh poslanecké sněmovně. Uveřejněn byl na stránkách poslanecké sněmovny jako sněmovní tisk č. 1118. Vysvětlení navrhovaných změn obsahovala připojená důvodová zpráva.
Po prvním čtení následovala několikaměsíční obecná rozprava, potom se dlouho nedělo nic. Na webových stránkách MMR www.mmr.cz jsme mohli zjistit, že poslední změna byla v návrhu zákona provedena 15. 9. 2005. V létě 2006 byly prioritou poslanecké sněmovny volby, zákon už se nedostal ani do třetího čtení.
V září 2007 předložilo MMR do připomínkového řízení návrh ZoVB, který se silně podobal návrhu z roku 2004 a návrh změn v souvisejících zákonech (zákonu o daních z příjmů a dalších).
Tento návrh se však do poslanecké sněmovny vůbec nedostal. Dne 24. ledna 2008 projednala legislativní rada vlády (LRV) návrh nového zákona i souvisejících zákonů o vlastnictví bytů. Po obsáhlé diskusi o připomínkách členů LRV vzal předkladatel návrhy obou zákonů zpět.
Důvodem měl být neústavní zásah do vlastnických práv (např. spoluodpovědnost vlastníků jednotek za celý dům). Návrh byl prý rovněž příliš podrobný, musí být proškrtán. Do konce června 2008 měla být dokončena úprava návrhu ZoVB. Ten měl být potom už bez připomínkového řízení předán zpět LRV a zveřejněn na webu MMR. Očekávaná účinnost zákona měla být 1. 9. 2009.
Aktualizace:
Dnes 7. 8. 2008 nad ránem jsem na webu MMR objevila nejnovější návrh zákona ! ! ! Jste-li zvědaví, navštivte www.mmr.cz , sekci "Bytová politika".
Aktualizace č. 2
Jste-li zvědavi na osud výše uvedeného návrhu zákona ze srpna 2008, přečtěte si ZoVB a vzorové stanovy ve vývoji II
N. Klainová