Vlastníci garáží a jejich účast na nákladech
Dotaz:
Proč se musí vlastníci garáží podílet na úhradě nákladů, které s užíváním garáží vůbec nesouvisí?
Odpověď:
Snad nejméně spokojenosti s účastí na nákladech můžeme vidět u vlastníků garáží, které jsou vedeny jako samostatná nebytová jednotka. Přestože vlastníci těchto jednotek nevyužívají řadu technických zařízení, např. rozvody plynu, vody, tepla, podílejí se na nákladech souvisejících se správou domu podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pokud dohoda nestanoví něco jiného. Někdy bydlí vlastníci garáží v jiném domě a nevyužívají chodby, schodiště, výtahy apod. společné prostory, protože do garáží vstupují pouze garážovými vraty.
Samozřejmě nemohou argumentovat tím, že nebudou přispívat na opravu střechy nebo na zateplení domu. Střecha a obvodový plášť domu se týká i jich. Ale na opravu rozvodů vody, plynu apod. technických zařízení by opravdu přispívat nemuseli.
Jediným správným řešením je zatím uzavřít dohodu se všemi vlastníky a v ní vyjmenovat náklady, které nebudou muset hradit. Pokud se někteří vlastníci bytů (stačí i jeden) rozhodnou dohodu bojkotovat, nezbývá asi, než čekat na nový zákon a doufat, že v něm budou pravidla nastavena k vlastníkům garáží spravedlivěji. (Opravuji chybu z nepozornosti: Nejde o jediné správné řešení, ale o jedno z možných řešení viz dále uvedená možnost "Vedle dohody se všemi vlastníky...."
Naopak nesprávným řešením je, obsahuje-li dohoda ustanovení, že vlastníci garáží budou na správu domu přispívat ve výši např. 60 % z částky, která připadá na m2 u vlastníků bytů. V některých případech totiž může být 60 % hodně, např. jsou-li naplánovány finančně náročné opravy nebo výměny technických zařízení, která vlastníci garáží nevyužívají, jindy to může být málo, např. v případě, že se má přispívat na zateplení domu nebo na opravu střechy.
Dohoda vztahující se k příspěvkům na správu domu musí být podepsána všemi vlastníky jednotek. Pokud se všichni vlastníci dohodnou o jiném způsobu přispívání na opravy, údržbu a technické zhodnocení domu, znamená to pro některé vlastníky výhodu. Rozdíl mezi částkou, kterou vlastníci platí podle dohody a mezi částkou, kterou by platili podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je osvobozen od daně z příjmů viz § 4 odst. 1 písm. zg) ZDP.
Vedle dohody se všemi vlastníky umožňuje zákon změnit prohlášení vlastníka a některé společné části domu určit jako části společné jen některým vlastníkům jednotek.
Pokud vlastníci garáží nevyužívají některé služby, je třeba tuto situaci promítnout do pravidel pro rozúčtování služeb. Změna pravidel pro rozúčtování služeb už nevyžaduje 100 % souhlas všech. Podle zákona č. 72/1994 Sb. postačí souhlas tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
N. Klainová
.........................................
Reakce na můj příspěvek na Portálu SVJ, kde jsem odkazovala na výše uvedenou odpověď:
Vložil lake, 28. Září 2010 - 18:44
Paní Klainová napsala: "Jediným správným řešením je zatím uzavřít dohodu se všemi vlastníky."
Nesdílím tento názor. Soudím, že jediným správným a trvalým řešením je změna Prohlášení vlastníka v tom smyslu, že některá technická zařízení a části domu (např. balkony, vodovody, topná soustava, výtahy) budou v něm definovány jako společné části domu, společné jen některým vlastníkům jednotek (§ 4 odst. 2 písm.(c) ZoVB). Náklady na jejich opravy a údržbu si budou určovat pouze vlastníci těchto částí hlasováním mezi sebou. Vlastníků garáží se tyto platby nebudou týkat; naopak garážová vrata budou společnou částí domu pouze pro vlastníky garáží.
Rozdíl je podstatný: od dohody se všemi vlastníky může kdykoliv odstoupit kterýkoliv vlastník jednotky, nebo nový vlastník prostě odmítne k dohodě přistoupit. Tím končí dohoda všech a mění se na cár papíru.
Naproti tomu po schválení a vložení Prohlášení vlastníka do katastru je k jeho změně potřebná tříčtvrtinová většina přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 ZoVB); ovšem v případě změny v přiřazení společných částí domu je nutný souhlas všech, jichž se tato změna týká - jde o změnu dotýkající se samé podstaty jejich vlastnictví.
lake
