Účetnictví S V J

Opravy a udržování - miniseriál

A: Otazníky nad účtováním o opravách a udržování

Pokaždé, když se  na portálu SVJ objeví dotaz nebo příspěvek týkající se účtování oprav společných částí nemovitosti, rozvine se bohatá diskuse s nejrůznějšími, často protichůdnými a občas i úplně nesprávnými názory. Do diskuse se tam klidně zapojují i vševědové, kteří  rozumí účetnictví SVJ asi tak, jako já nanotechnologiím. Hlavně začínající účetní jsou někdy docela zmateni a ptají se, kde je pravda. Na dotazy, jak mají zaúčtovat konkrétní účetní případ,  odpovídám mailem. Protože se odpovědi a dotazy opakují pořád dokola, pokusím se o nějaké shrnutí.

Díky zvláštnostem SVJ a nedostatečné  právní úpravě vedení účetnictví SVJ je možné účtovat o nákladech na správu, a tedy i o nákladech na opravy více způsoby.

Pokud je to možné, měly by postupy účtování  vycházet z účetních metod stanovených vyhláškou. Podstatnější, než účtování na stranách MD a Dal konkrétních účtů  je vždy výsledek, ke kterému účetní nakonec dospěje. A ten by měl odpovídat hlavní zásadě účetnictví uvedené v § 7 odst. 1 ZoÚ:

Účetní jednotky jsou povinny vést účetnictví tak, aby účetní  závěrka sestavená na jeho základě podávala věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situace účetní jednotky.

V dalším textu se pokusím  zmapovat  některé názory na účtování o opravách a upozornit na některá vhodná, méně vhodná  i nevhodná řešení.

Nejdříve se ale podívejme, které dva problémy působí v diskusích největší rozruch.

Otazník č. 1:

Mají se náklady na správu, a tedy i na opravy, účtovat výsledkově nebo rozvahově?

Co si myslím, jsem uvedla už mnohokrát.

Náklady na správu mají být účtovány výsledkově, náklady na služby zajišťované pro vlastníky jednotek mají být účtovány  rozvahově.

Náklady na správu:

  • Výsledkový způsob sledování nákladů na správu je přehlednější a  srozumitelnější, čili lépe odpovídá požadavkům uvedeným v  § 8 odst. 1 ZoÚ.

Vlastníci jednotek mají právo na informace, jaké druhy nákladů  byly hrazeny ze zálohově placených příspěvků na správu. Pro sledování nákladů podle druhů je ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. určena účtová třída 5 Náklady. Zaúčtované náklady se promítnou do výkazu zisku a ztráty. Druhy nákladů, které si zaslouží zvýšenou pozornost, jsou ve výkazu Z/Z uváděny v samostatných položkách viz i položka A.I.3. Opravy a udržování.

Přehlednost a srozumitelnost výsledkového účtování je zřejmá na první pohled. Výši nákladů na opravy najde ve výkazu zisku a ztráty i úplný účetní laik. Stačí mu k tomu umět číst.

Podobně jsou podle druhů vykazovány i další náklady viz § 26 vyhlášky. Vypovídací schopnost výkazu zisku a ztráty je tedy poměrně slušná i pro účetní laiky. Pátrat po konkrétních druzích nákladů je třeba pouze u položek, které mají v názvu slovo „ostatní“, např. Ostatní služby, Jiné ostatní náklady apod. 

Poznámka:

Od nákladů na opravy a udržování je třeba odlišit výdaje  na technické zhodnocení společných částí nemovitostí, které se účtují rozvahově.

  • Rozvahový způsob: Pokud by byly náklady na správu, a tedy i na  opravy a udržování  účtovány rozvahově, tj. jako ostatní pohledávky na účtech 315-xxx,  promítnou se pouze do rozvahy, a sice  do stejné položky, jako náklady na služby (na teplo, vodu, společnou elektřinu…).

V takovém účetnictví se potom zorientuje většinou jenom účetní, a to za předpokladu velmi podrobného  analytického členění účtů 315-xxx.  Bohužel jsem viděla nejedno rozvahově vedené účetnictví, ve kterém se  pořádně nevyznal(a) ani účetní.

Náklady na služby:

Náklady na služby, které jsou spojeny s užíváním jednotek (dodávky tepla, studené a teplé vody, elektřiny apod.), mají být účtovány rozvahově právě proto, že jde  o náklady vlastníků jednotek  související s užíváním jednotek a ne se správou společných částí.  Až do doby jejich úhrady nebo do doby zúčtování nákladů s předepsanými zálohami na služby představují pohledávku SVJ za vlastníky jednotek.

Otazník  č. 2:

Mohou se náklady na opravy a udržování účtovat  na účtu 511 Opravy a udržování? Není to v rozporu s vyhláškou č. 504/2002 Sb., s § 26 odst. 1 písm. c) ?

  1. Položka A.I.3. Opravy a udržování obsahuje náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle § 28 zákona.

Ti, kteří zastávají názor, že se náklady na opravy nemohou účtovat na účtu 511 Opravy a udržování, argumentují tím, že společné části nejsou ve vlastnictví SVJ.  To je sice pravda, ALE:

Podle mého (a nejen mého) názoru není bohužel možné dodržovat veškerá ustanovení vyhlášky.  

Vyhláška č. 504/2002 Sb., je určena pro nevýdělečné organizace, mezi které patří zejména tyto účetní jednotky:

a) politické strany a politická hnutí,

b) spolky podle občanského zákoníku,

c) církve a náboženské společnosti 

a další účetní jednotky, uvedené v § 2 vyhlášky. 

Z  § 2 vyhlášky je zřejmé, že se SVJ dostalo do velmi nesourodé společnosti účetních jednotek. Vyhláška nemůže postihovat zvláštnosti každé z nich.

SVJ jsou tak zvláštní právnické osoby, že vzhledem k velmi  složitým zúčtovacím vztahům a majetkovým poměrům by si zasloužila minimálně samostatný účetní standard. MF bylo několikrát vyzváno, aby vytvořilo samostatný ČÚS. Marně. 

SVJ zajišťuje mimo jiné provozuschopnost společných částí, což se bez  oprav a udržování neobejde. O nákladech na opravy musí být účtováno. Proč vymýšlet jiný účet, když je v zájmu přehlednosti a srozumitelnosti účetnictví možné využít stávající účet?  Že není dodrženo  ustanovení § 26 vyhlášky nevadí.

Nad vyhláškou stojí zákon o účetnictví, který za určitých podmínek umožňuje odchýlit se od vyhlášky viz poslední věta § 7 odst. 2 ZoÚ:

(2) Zobrazení je věrné, jestliže obsah položek účetní závěrky odpovídá skutečnému stavu, který je přitom zobrazen v souladu s účetními metodami, jejichž použití je účetní jednotce uloženo na základě tohoto zákona. Zobrazení je poctivé, když jsou při něm použity účetní metody způsobem, který vede k dosažení věrnosti. Tam, kde účetní jednotka může volit mezi více možnostmi dané účetní metody a zvolená možnost by zastírala skutečný stav, je účetní jednotka povinna zvolit jinou možnost, která skutečnému stavu odpovídá. 

Pokud dojde ve výjimečných případech k tomu, že použití účetních metod stanovených prováděcími právními předpisy bude neslučitelné s povinností podle odstavce 1, postupuje účetní jednotka odchylně tak, aby byl podán věrný a poctivý obraz.
 

Použije-li účetní jednotka možnost danou poslední větou § 7 odst. 2 ZoÚ,  měla by zvolenou metodu popsat v příloze, která je součástí účetní závěrky.

§ 7 odst. 2 ZoÚ bývá využíván i v dalších případech, kdy je třeba přizpůsobit metody účtování  potřebám SVJ. Typickým případem odchýlení se od předepsaných metod  je v SVJ účtování   o předepsaných zálohách, přestože jim vyhláška předepisuje účtovat o přijatých zálohách. Podobných příkladů by se našlo více.

V seriálu na pokračování najdete 6 příkladů, ale některé jsou ve více variantách. Celkem je pro seriál o opravách  zpracováno 27 příkladů - zde ve Wordu, v E-shopku na tzv. "šibenicích". 

N. Klainová

24. 6. 2013, aktu 8/2017

Pokračování

B: Zdroje  krytí nákladů na opravy a udržování 

Náklady na opravy a udržování jsou kryty většinou cizími zdroji.  Vlastní zdroje, jako jsou např. příspěvky na úhradu nákladů nebo fond ze zisku, jsou v SVJ  ještě v roce 2013 spíše výjimečné, než běžné.

Cizí zdroje

·         Krátkodobé zálohy na správu 324-300

·         Dlouhodobé zálohy na správu 955-300

·         Dodavatelský úvěr (odložené splátky) – dluh zůstává na 321-100

·         Úvěry (231-100, 951-100), zápůjčky  (249-100, 959-100)

·         Dotace na úhradu provozních nákladů – 346-100, 691-100

Poznámky:

·         Dotace  jsou většinou vykazovány v pasivech rozvahy. Přijatá dotace se účtuje MD 221-100, Dal 346-100. Současně se účtuje použití provozní dotace  MD 346-100, Dal 691-100. Byla-li přijatá dotace vyšší, bude zůstatek nevyčerpané dotace vykázán mezi cizími zdroji jako závazek SVJ k poskytovateli dotace.  Existuje-li však právní nárok na dotaci, účtuje se o něm na MD 346-100 i v případě, že dotace nebyla do konce roku přijata. V takovém případě bude v rozvaze vykázán zůstatek účtu 346-100 v aktivech jako pohledávka za poskytovatelem dotace.

·         Ve výjimečných případech bývají na přechodnou dobu  využívány jako zdroj krytí nákladů na správu i nevyčerpané zůstatky záloh na služby.

Pro cizí zdroje platí zásada, že se po skončení akce musí minimálně vyúčtovat. Také je třeba rozhodnout, pokud už nerozhodl někdo jiný, např. poskytovatel dotace nebo  banka, co bude s nevyčerpanými zůstatky těchto zdrojů.  Nakládání s nevyčerpanými zůstatky záloh i dalších zdrojů krytí by mělo být upraveno ve stanovách.   

V SVJ se občas stane i to,  že jsou zdroje krytí, konkrétně zálohy na správu,  naopak přečerpány.  I takové situace by měly mít řešení upravené stanovami.

 

C: Netypické účetní případy a  možné postupy účtování  

V následujícím textu se zaměříme na variantní účtování nákladů na opravy, dostane-li se SVJ do následujících situací:

1.      SVJ účtuje o nákladech na opravy, které jsou vyšší, než zdroj jejich krytí, tj. než zálohy na správu (324-300).  Na BÚ má dostatek finančních prostředků díky nevyčerpaným zálohám na služby, takže může uhradit celou fakturu za opravu.

2.      SVJ nemá na účtu dostatek finančních prostředků. Opravy kryje bankovním úvěrem nebo půjčkou

3.      SVJ řeší nedostatek finančních prostředků pomocí dodavatelského  (obchodního)  úvěru, neboli  odložených splátek

4.       SVJ hradí náklady na opravy z dotace

5.      SVJ účtuje o nákladech na opravy do sledovaného roku prostřednictvím DÚP. Část nákladu uhradilo formou provozní zálohy

6.      SVJ hradí opravu z fondu ze zisku

7.      SVJ hradí opravu z jednorázových příspěvků na správu

Přestože mnohé z těchto situací jsem už popisovala, např. v rubrice Otázky a odpovědi, ve  Sbírce souvztažností nabízené v e-shopku, v knize SVJ (Bilance 2004) nebo v časopise Účetnictví, uváděla jsem vždy  možné varianty účtování.  

Teď se chci pokusit o nějaké shrnutí a umožnit srovnání různých variant a alternativ účtování. Právě díky nedostatečné právní úpravě a díky zvláštnostem účetnictví SVJ si může každý  vybrat  tu variantu, která se mu nejvíce líbí, případně se může nechat  pouze inspirovat a vymyslet si svou vlastní variantu – tu úplně nejlepší.

Několik poznámek na úvod k příkladům:

Kvůli lepší přehlednosti budeme účtovat jenom o krátkodobých zálohách na správu a na služby, dlouhodobé zálohy (955)  naše SVJ nevytváří. 

V případě, že SVJ chce hradit náklady na opravy z úvěru, vytváří si na jeho splácení a na úhradu souvisejících nákladů (poplatků a úroků) další krátkodobou zálohu (324-800).

Kvůli lepší přehlednosti se v příkladech nebude účtovat o jiných nákladech než o nákladech na opravy a udržování.  Ze stejného důvodu je počáteční zadání příkladů velmi jednoduché. 

Příklady jsou řešeny v tabulkách předkontací, protože v textovém souboru mi program Webnode neumožňuje malovat účty „T“, tzv. šibenice.

Pokud někomu nepostačí tabulky s předkontacemi, doporučuji, aby si účty „T“ nakreslil sám. Pro zájemce, kteří se nechtějí  zdržovat s překreslováním příkladů, nabízím příklady v Excelu zaúčtované na tzv. „šibenicích“.

N. Klainová 1. 7. 2013, aktu 8/2017

 

Použité účty:

 

Číslo účtu

Název

221-100

Běžný účet

231-100

Krátkodobé bankovní úvěry

249-100

Krátkodobé zápůjčky

261-100

Peníze na cestě

311-101

Předpisy a úhrady plateb

314-300

Poskytnuté zálohy - opravy

315-370

Pohledávky – odložené splátky - opravy

315-380

Pohledávky z přečerpání záloh

315-800

Pohledávky -  úvěry a zápůjčky

321-100

Dodavatelé

324-300

Krátkodobé zálohy na správu

324-800

Zálohy-splátky úvěrů a zápůjček

346-100

Dotace ze SR

378-300

Pohledávky za členy orgánu

378-500

Ostatní "jiné" pohledávky

379-300

Závazky k členům SVJ

389-100

Dohadné účty pasivní (DÚP )

511-300

Opravy a udržování 

511-370

Opravy - odložené splátky

511-648

Opravy hrazené z fondu ze zisku

511-691

Opravy kryté dotací

511-800

Opravy kryté úvěrem

511-955

Opravy hrazené z dlouhodobé zálohy (DZ)

544-691

Úroky hrazené z dotace

648-100

Zúčtování fondů

649-900

Zúčtování nákladů

691-100

Provozní dotace

911-100

Fond ze zisku

931-100

VH ve schvalovacím řízení

951-100

Dlouhodobé bankovní úvěry

955-300

Dlouhodobé zálohy na správu

959-100

Ostatní dlouhodobé závazky (zápůjčky..)

 

 

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode