Účetnictví S V J

Moje připomínky odeslané na MMR 11. 9. 2013    

Ing. Naděžda Klainová, 755 01 Vsetín, Stará cesta 1090

 (kdysi připomínkové místo pro připomínkování návrhů ZoVB)

(tel…., mail….)

Připomínky k návrhu  NV podle § 1222 NOZ

Jako účetní poradkyně posílám připomínky zaměřené hlavně na ta ustanovení, která mohou ovlivnit účtování a  přispívání na správu domu a pozemku. Pokud se v mých připomínkách objeví nějaký nesmysl, protože jsem nějaký text návrhu  NV pochopila nesprávně, budu  vděčná za upozornění.

Zvýraznění některých částí návrhu tučným písmem a barevné zvýraznění mých připomínek, dotazů a poznámek  jsem provedla s cílem usnadnit zájemcům o mé připomínky orientaci v textu.

Omlouvám se, že začínám tím, co považuji za nejvýznamnější. Snad mi to projde.

K části o hospodaření SVJ

Díky nejednoznačné nebo chybějící právní úpravě účetní SVJ účtují, jak umí. Výsledkem je, že některá SVJ vykazují v účetní závěrce nulové náklady, jiná milionové a k tomu i milionové ztráty SVJ, což je samozřejmě nesmysl.

Návrh nařízení vlády a obzvlášť část Hospodaření SVJ právní úpravě SVJ vůbec nepomáhá.

Část Hospodaření má tři části:

§ 15 Rozpočet – není uvedeno čeho

§ 16 Příjmy SVJ – ustanovení pro daňové účely

§ 17 Některé náklady vlastní správní činnosti, aniž by byly pro účely účtování a sestavování účetní závěrky vymezeny náklady SVJ jako celek.

Bez návodu na použití jsou vedle sebe uvedené pojmy  Příjmy SVJ (§16) a Některé náklady… (§ 17) naprosto matoucí.

Je dobře, že se návrh NV pokouší alespoň částečně nahradit Sdělení čj. 281/55 462/2002 k účtování a daňové povinnosti SVJ,  které  bylo zrušeno MF bez náhrady, ale tyto dva úhly pohledu  (účetní a daňový)  by měly být odděleny, aby uživatelé NV (statutární orgány,  účetní, členové SVJ, kontrolní orgány) pochopili, o co jde.  

Návrh:

Celá část Hospodaření SVJ by měla být uspořádána v souladu  časovým sledem jednotlivých činností (rozpočtování -  účtování -  zdaňování) a s odděleným vymezováním pojmů pro účetní a daňové účely:

  • § 15 Rozpočet nákladů a výnosů SVJ (s vymezením obsahu)
  • § 16 Náklady SVJ  a výnosy SVJ, výsledek hospodaření, použití VH, vymezení nákladů vlastní správní činnosti, vymezení příjmů poukazovaných na bankovní účet SVJ, které nejsou výnosem SVJ (současný § 16 odst. 2)
  • § 17 Vymezení příjmů SVJ pro účely zdaňování (současný § 16 odst. 1)

Zdůvodnění:

  1. Požaduje-li právní předpis sestavení a schvalování rozpočtu, je třeba někde stanovit, co se má rozpočtovat. Minimem jsou rozpočtované náklady podle druhů, které je možné doložit výpočty a srovnat se skutečností. Nestačí-li ke krytí nákladů příspěvky, je vhodné doplnit další zdroje krytí nákladů – úvěry, dotace.
  2. Členové SVJ mají právo na informace o hospodaření. Zdrojem informací je hlavně výkaz  zisků a ztráty, který  obsahuje náklady, výnosy a výsledek hospodaření (VH). Díky tomu, že zatím žádný právní předpis náklady SVJ nevymezil, existují SVJ, která výkaz zisku a ztráty vůbec nesestavují, protože prý náklady SVJ neexistují. Při připomínkování jedné z posledních verzí návrhu nového ZoVB jsem byla informována, že se  prý právníci nemohou dohodnout. Od té doby uplynulo hodně času, věřím, že se dohodli a uvedou:

Jsou nákladem SVJ všechny náklady na správu nebo jenom některé nebo vůbec žádné?

Podle mého názoru (většinového) jsou nákladem SVJ všechny náklady na správní činnosti. Protože se účtují do účtové třídy 5 Náklady,  vykazují ve výkazu zisku a ztráty. Většina z nich se následně přeúčtuje vlastníkům jednotek prostřednictvím výnosového účtu  649 (výjimkou jsou např. náklady hrazené z provozní dotace 691 nebo z fondu ze zisku 648, které jsou kryty jinými výnosovými účty 6xx). Všechny náklady na správu  5xx jsou tak pokryty výnosy 6xx, ztráta ze správních činností tak vzniknout nemůže. Maximálně by mohl vzniknout nulový VH, kdyby neexistovaly úroky z bankovních účtů a ty má každé SVJ, takže zisk SVJ ze správy vzniká.

Právě proto, že  do výnosů SVJ patří kromě výše uvedených 6xx další výnosy,  např. kromě přijatých úroků  z vkladů na bankovních účtech,  i ty, které jsou  uvedené v  § 16 tohoto návrhu,  i když nejsou přijaty, jsou jen předepsány – např. pokuty. 

Jsou-li výnosy vždy vyšší než náklady, nemůže SVJ  vykázat ztrátu, a přesto se tak děje, jak jsem uvedla výše. Na vině je chybějící právní úprava.

Díky zálohovému placení příspěvků na správu se v současné době  příspěvky na správu do výnosů nezahrnují.

Podle návrhu novely ZDP -  § 18 písm. h) -  nemají být příspěvky na správu předmětem daně, takže z hlediska ZDP není podstatné,  jak se bude o příspěvcích na správu účtovat.    Pro posílení právní opory SVJ je teď hodně žádoucí,  aby bylo navrhované ustanovení § 18 písm. h)  ZDP schváleno:

A teď od začátku  ke konkrétním §§:

§ 1 Předmět úpravy

Toto nařízení upravuje tyto záležitosti týkající se bytového spoluvlastnictví

a) způsob výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce, .....

Drobná připomínka:

V § 1 písm. a)  je uvedeno slovní spojení „bytu nebo nebytového prostoru“.  Stejné je to i v § 3 odst. 1. V některých dalších §§ se uvádí pouze byt, i když by se ustanovení mělo vztahovat i na nebytový prostor viz např. § 5 odst. 2) a 3). 

Zdůvodnění:

NOZ to řeší v § 1158 odst. 2), kde je uvedeno, že co je stanoveno pro byt, platí i pro nebytový prostor. Návrh NV žádné podobné ustanovení neobsahuje.

Společné části domu

§ 5

     (1) Společnými částmi domu….. jsou zejména

e) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras, výkladní skříně (výkladce) v rozsahu stanoveném v § 6 písm. a); tyto společné části jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

Poznámka: 5. 9. 2013 jsem poslala JUDr. Jiřímu Čápovi dotaz  na kontaktní mailovou adresu uvedenou pro zasílání připomínek, jestli slovo „vždy“ znamená, že se NV bude od 1.1.2014 vztahovat i na SVJ vzniklá před rokem 2014 a jak je to např. s rozvody plynu nebo s radiátory, které mají být rovněž ve výlučném užívání příslušných vlastníků jednotek, ale není u nich uvedeno slovo „vždy“. Dotaz nebyl do dnešního dne (11. 9. 2013)  zodpovězen.

Činnosti týkající se správy domu a pozemku

Poznámka k §§ 7 a 8:

Předpokládám, že náklady na činnosti podle § 7 tohoto návrhu  se budou rozvrhovat na jednotky  podle NOZ  § 1180 odst. 1 a náklady na činnosti podle § 8 tohoto návrhu se budou rozdělovat podle § 1180 odst. 2, i když nejsou přímo vyjmenovány v § 17 návrhu NV. Je tento předpoklad správný?   Prosím o odpověď – stačí ANO – NE. Děkuji. 

§ 7

     Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména 

a) provoz, údržba, opravy, …..

 

Připomínky:

Navrhuji doplnit:

e) pojištění společných částí nemovitosti.

Zdůvodnění:

Pojištění společných částí nemovitosti navrhuji doplnit mezi provozní a technické činnosti týkající se správy domu, aby bylo všem jasné, že pojištění patří do správy domu a ne do služeb, jak si někteří účetní myslí, když si přečtou § 9a ZoVB, kde je pojištění rovněž vyčleněno ze správy domu a uvedeno samostatně.

Podobnou připomínku zopakuji i  u § 10, kde navrhuji  zrušení písmene c), protože bude-li patřit pojištění do správy domu, bude patřit pod písm. a) §10.  

§ 8

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správního se rozumí zejména

b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

Připomínka:     V návrhu § 8 mi  chybí písm. c)

f) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,

g) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Připomínka:

Obsahuje-li § 8 činnosti, na které se budou rozvrhovat náklady podle § 1180 odst. 2, čili na každou jednotku stejně, navrhuji přeřadit  ustanovení  písm. f) a g) do  § 7.

Zdůvodnění:

Z činností f) mohou plynout výnosy, které se rozdělují mezi vlastníky  podle spoluvlastnických podílů. U nákladů na právní zastoupení vycházím z toho, že právník ochrání více práv vlastníků s většími spoluvlastnickými podíly.

§ 10

     (1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,

b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,

c) pojištění domu, a

d c) nájmu společných částí domu.

Připomínka:

Navrhuji  zrušení písm. c), jak jsem se už zmínila u § 7 NV.

Zdůvodnění:

Pojištění domu považuji za normální správní činnost, náklady na pojištění se účtují do provozních nákladů (účtová skupina 54). Bude-li pojištění domu zařazeno mezi správní činnosti, mezi které patří, bude obsaženo v písm. a) § 10.  

 

§ 11

     Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku. ….

Připomínka:

Navrhuji nahradit „s osobou nebo s osobami, které mají zajišťovat…..“

Zdůvodnění: Některá SVJ uzavírají smlouvy s BD nebo s realitními kancelářemi na komplet správních činností, jiná SVJ mohou uzavřít na některé činnosti více smluv s různými osobami, třeba pracovní  smlouvu s účetním, na jiné činnosti, např. na drobné opravy a údržbu mohou uzavírat dohody o provedení práce se členy SVJ i s jinými osobami apod.   

Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku

Pozn.:

K celé části věnované hospodaření SVJ jsem se vyjádřila v úvodu. Zde tedy jen drobné doplnění § 15:

§ 15

     Společenství vlastníků jednotek sestavuje rozpočet na kalendářní rok podle pravidel určených ve stanovách; rozpočet schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.

Připomínka:

V § 15 chybí vymezení, co má být obsahem rozpočtu – viz úvod.

Má-li shromáždění schvalovat plnění rozpočtu, musí někdo nejdříve porovnat rozpočtované a skutečné částky. Ale čeho?

 

V § 15  navrhuji doplnit:

Společenství vlastníků jednotek sestavuje rozpočet nákladů a výnosů SVJ  souvisejících se správou domu a pozemku, případně dalších zdrojů krytí nákladů na správu  na kalendářní rok…

 

Další části navrhuji kompletně přepracovat viz úvod  mých připomínek.

 

 

Ve Vsetíně 11. 9. 2013                                                                       Ing. Naděžda Klainová

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode