Účetnictví S V J

Připomínky k novele OZ - květen 2018    

V květnu se na portálu SVJ objevilo sdělení, že je možné připomínkovat návrh novely OZ, a to do 25. května t.r.
 
Návrh jsem prostudovala a zaměřila se na dva problémy: 
 
1. Přechod dluhů podle § 1186
2. Zrušení možnosti rozhodovat na shromáždění  v § 1208. 
 
Mohla bych uvést další připomínky, ale řídím se heslem, že méně je někdy více, tak jsem vybrala jen ty, na jejichž přijetí mi záleží nejvíce. 
 
Protože na portálu SVJ se brzy překryjí jinými tématy, uvádím své příspěvky i tady a doufám, že se ke mně někdo přidá.  
 
 

K § 1208 OZ, písm. d) - Vypořádání nevyčerpaných příspěvků

Vložil N. Klainová (bez ověření), 17. Květen 2018 - 18:11 :: Návrhy na změnu zákona

Do působnosti shromáždění patří:

d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,.....

V návrhu novely se možnost rozhodovat o vypořádání nevyčerpaných příspěvků ruší.

Podle DZ se mají nevyčerpané příspěvky převést do dalšího roku.

Tady se někdo pokoušel navrátil zpět, co už bylo jednou překonáno.

Podobná snaha autorů právních předpisů rozhodovat o penězích, které jim nepatří, byla promítnuta do vzorových stanov č. 371/2004 i do první podoby novely ZoVB. V rámci připomínkového řízení jsem uvedla a nebyla jsem sama, že rozhodování o nevyčerpaných zůstatcích patří vlastníkům. Připomínka byla vyslyšena.

Pokud se v pozdějších verzích objevil podobný příkaz převodu nevyčerpaných příspěvků do dalšího roku, následoval dovětek „pokud shromáždění nerozhodne jinak“.

Z důvodové zprávy (DZ):

"Tyto příspěvky jsou příjmem a vlastnictvím společenství vlastníků, a proto se navrhuje z § 1208 vypustit možnost rozhodovat o vracení (vypořádání) příspěvků."

Tady ale někdo z autorů DZ zapomněl na to, že jsou příspěvky ve valné většině vybírány formou záloh a jejich zůstatky představují zároveň závazek SVJ, což u záloh znamená určitě vyúčtovat a potom podle rozhodnutí vlastníků převést do dalšího roku nebo vyplatit.

Takto se přece zachází se zálohami, nebo ne?

Příklad ze života:

Členové SVJ se rozhodli, že si pořídí novou „valbovou“ střechu, protože se jim líbí. Začali na ni šetřit. Po čase si to rozmysleli, plánovanou akci zrušili a našetřené peníze si vrátili.

A tohle právo vlastníků, rozhodnout o penězích poskytnutých formou zálohy,  má být zrušeno. Vlastníci nemají právo ani na vrácení zálohy vybrané 

na akci, která byla zrušena.

............................

V říjnu jsem připomínku pro MMR  z května zopakovala a přidala další příklady. Opět bez úspěchu. 

Dozvěděla jsem se novinku:

 

Zálohy z pohledu účetnictví jsou něco jiného než zálohy ze soukromoprávního pohledu. 

Tomu jsem nerozuměla. 

Protože na portálu SVJ někdo navrhl psát dotazy na Portál o bydlení, napsala jsem tam koncem října. Zatím se žádný právník neozval.

Zde je můj dotaz: (zkráceno)

 

Vážení, obracím se na vás s dotazem:

Je možné dívat se na zálohy na správu z různých úhlů pohledu a do zákona promítnout ten, který jde proti vlastníkům jednotek?

 

Jde o návrh novely OZ - § 1208, kde autoři navrhují  zrušit právo vlastníků jednotek rozhodovat o vypořádání nevyčerpaných příspěvků na správu.

Tento návrh jsem připomínkovala už v květnu v rámci veřejného připomínkování. Bez výsledku.

Podle MMR to nelze, peníze musí zůstat navěky SVJ.

MMR jsem vysvětlovala, že přispíváním na správu formou záloh je vytvářeno cizí jmění SVJ (viz vykazování záloh v pasivech rozvahy), které představuje závazek SVJ k vlastníkům jednotek zálohy vyúčtovat a potom podle rozhodnutí vlastníků  buď finančně vypořádat nebo převést do dalšího roku.

MMR chce, aby se vždy převáděly do příštího roku.

Je mi jasný důvod, proč někteří lobbisté prosazují  výše uvedenou  změnu, ale opravdu nemohu věřit, že je to v souladu s právem.  

Argumentovala jsem i ustanovením § 2991 OZ o bezdůvodném obohacení, odpadne-li právní důvod.

Dozvěděla jsem se, že  zálohy z pohledu účetnictví jsou něco jiného než ze soukromoprávního pohledu, že záloha není ve smyslu soukromoprávním určena k vypořádání.

Ráda bych věděla, kde je něco takového napsáno, protože nemohu uvěřit, že je to možné.  

.................................Konec dotazu na Portál o bydlení ..............

Novinka:

Až včera 6. 11. 2018 jsem si na portálu SVJ přečetla následující zprávu, která mi udělala velkou radost, tak se s ní chci podělit:

 

Vložil veklep (bez ověření), 5. Listopad 2018 - 22:14

Jestli se nepletu, tak po připomínkovém řízení bylo vypořádání v § 1208 ponecháno – na základě připomínky paní Klainové. 

Co s tím udělají poslanci, to však není jisté. Viz https://apps.odok.cz/veklep-detail… – VeKLEP 878/18.

.............................

Na  výše uvedeném odkazu eklep najdete i vypořádání připomínek (akceptováno, zamítnuto, vysvtleno). 

 
Vložil N. Klainová (bez ověření), 8. Listopad 2018 - 15:32

Že byla vyslyšena moje žádost ponechat vlastníkům právo na rozhodování, jak budou vypořádány nevyčerpané příspěvky na správu, mi samozřejmě udělalo velikou radost.

Připomínka, která měla pomoci budoucím vlastníkům nenaletět a neplatit rekonstrukci jednou v ceně kupované jednotky a podruhé řadu let formou splátek úvěru, vyslyšena nebyla.

Zdůvodnění je v bodu 129 Vypořádání připomínek. Pobavila mne poslední věta:

"K tomu lze uvést, že skutečnost, že si společenství vlastníků vzalo úvěr je součástí účetní závěrky, kterou je společenství vlastníků povinno zakládat do sbírky listin veřejného rejstříku [§ 66 písm. c) zákona o veřejných rejstřících], do kterého (včetně sbírky listin) může kdokoli nahlížet online z webové stránky zde: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik-$firma.

Ano, kdokoliv může nahlížet, ale nemusí se nic dozvědět, pokud nebude v účetních předpisech povinnost vést účetnictví a zveřejňovat účetní závěrku v plném rozsahu. Ze zkráceného rozsahu rozvahy nemá nikdo šanci zjistit, jestli obsahuje položka ve výši milionů korun úvěr nebo „našetřené“ zálohy, případně obojí.

Podrobnosti si můžete přečíst tady: https://klaiex.webnode.cz/…o-odb-28-mf/

Od paní ministryně MF i z odboru 28 jsem byla písemně poučena, že si „veřejnost žádá zjednodušení účetnictví“, takže splnit můj požadavek není možné. Existují prý dokonce i žádosti, aby bylo účetnictví SVJ úplně zrušeno.

To jsou věci. Navrhla jsem tedy, aby byly povinnou součástí účetní závěrky alespoň inventurní soupisy závazků a pohledávek – opět nemožné ze stejných důvodů. Kdopak asi je ta veřejnost, která si žádá, aby se z účetní závěrky nedalo vyčíst skoro nic?

Za závazky ručíme, ale právo vědět jejich výši nebudeme, pokud se neozve úplně jiná veřejnost a nebude požadovat účetnictví, které má schopnost vypovídací a ne zakrývací.

Jinak je totiž úprava § 1179 OZ o právu na informace k ničemu. Fotoaparáty a mobily si můžete přinést, ale závazky SVJ, za které ručíte, si nevyfotíte, protože jsou na jedné hromadě se zálohami, které představují rovněž závazky, ale k vlastníkům jednotek.

Pokračování mých přípomínek na MMR z května 2018:

Znovu k novele § 1186

Vložil N. Klainová (bez ověření), 16. Květen 2018 - 18:54

Znovu se vracím k § 1186. Po zběžném pročtení návrhu jeho změny a hlavně DZ k ní, jsem před časem upozorňovala ty, kdo platí dobrovolně vyšší zálohy na služby, aby zaregistrovali změnu, protože mají přecházet i pohledávky ze služeb viz https://www.portalsvj.cz/…24307/142880

Přechod pohledávek ze služeb jsem si nevymyslela, ale přečetla v DZ k odst. 3:

„A konečně se vyjasňuje, že předmětem přechodu jsou i pohledávky a dluhy týkající se plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu** (tzn. přechází veškeré dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku – povaha dluhů je samozřejmě omezena právní osobností osoby odpovědné za správu domu a pozemku).“

Jiné pohledávky vlastníků za SVJ ze služeb než z přeplatků mne nenapadly. Uměla jsem si představit např. pohledávky vlastníků z dosud nevyplaceného nájemného společných částí, protože tam je výše známa a převodce a nabyvatel se mohou domluvit na finančním vypořádání.

Dnes jsem se znovu vrátila k § 1186, protože se čas připomínek blíží. Nové ustanovení vnímám trochu jinak, než autoři DZ. Jestli správně – nevím.

Navrhované znění § 1186:

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu a pozemku povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu poskytovaná osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.

Tady nejde o žádnou novinku. Vypořádání záloh na služby bylo uvedeno nově pro pořádek. Nevyčerpané zálohy na služby se při převodech jednotky nevypořádávaly nikdy. Nebyly k tomu ani podklady.

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.

Že by měly být v potvrzení i dluhy na zálohách na služby, už v zákoně není. Pro pořádek to mohlo být doplněno i ve druhém odstavci.

(3) Při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele pohledávky a dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, ledaže je nabyvatel jednající v dobré víře nemohl z potvrzení doloženého převodcem zjistit nebo osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, ač o něj byla převodcem požádána, a nabyvatel jednal v dobré víře. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.

Pohledávky a závazky z vyúčtování služeb nemohou být součástí potvrzení,protože v době prodeje jednotek nejsou známy. To znamená, že přeplatky a nedoplatky by se nadále měly vypořádávat s původními vlastníky jednotek.

Do připomínek:

Opakuji, co jsem už napsala dříve:

V potvrzení jsou uváděny dluhy a pohledávky. O závazcích ani slovo. Proto by tam mělo být výslovně uvedeno, jestli na nabyvatele přechází i podíl převodce na závazcích z nesplaceného úvěru SVJ, který je vyčíslitelný ke dni převodu jednotky. Jeho  výše může být promítnuta do prodejní ceny jednotky.

 
N. Klainová 18. 5. 2018

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode