Účetnictví S V J

100 % souhlas s úvěrem

 
Kopie příspěvku z portálu SVJ:
 
     

100 % souhlas s úvěrem 2)

Vložil N. Klainová (bez ověření), 6. Leden 2018 - 14:07

Před chvílí jsem odeslala na KB dále uvedený text. Je mi jedno, kolik mínusů za to posbírám, ale i já patřím mezi ty, kteří jsou pro 100 % souhlas, pokud nebude ošetřeno, kdo za úvěr skutečně dluží.

............

Vážení,

obracím se na vás s dotazem, jestli je ve vaší bance možné, aby si společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) vzalo úvěr, na jehož splátkách se budou podílet pouze někteří, ve smlouvě vyjmenovaní vlastníci jednotek, zatímco ostatních členů se úvěr, a tedy ani ručení za něj, nebude vůbec týkat.

**Zdůvodnění: **

Jako účetní poradkyně specializovaná na účetnictví SVJ vím, že u řady SVJ už taková praxe existuje. Ti „majetnější“ jsou schopni složit svůj podíl na finančně náročných akcích předem. Nechtějí se podílet na úrocích a poplatcích z úvěrů. Problémem je však ručení za takové úvěry.

V § 1194 občanského zákoníku (dále OZ) je v odstavci 2 uvedeno, že za dluhy společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Současná praxe není nikde zohledněna. Vlastníkům jednotek se to pochopitelně nelíbí viz dále odkazy na diskuse.
Mně se to nelíbí už hodně dlouho, ale mé připomínky k OZ nebyly brány v úvahu.

Že se to nelíbí členům SVJ, si můžete přečíst v některých z posledních diskusí na portálu SVJ: https://www.portalsvj.cz/…e/ruceni-svj a tady: https://www.portalsvj.cz/…e/ruceni-svj#…

Velmi výstižný příspěvek:

100% souhlas s úvěrem 1)

Vložil JaVa, 6. Leden 2018 – 9:58

Cituji co píše „tep“: „Podle mne daleko důležitější je, aby ti, kteří na to mají, složili svůj podíl na opravě před zahájením opravy, aby úvěr byl co nejmenší a aby se vyjednaly takové podmínky úvěru, které bude schopen splácet každý ze zbývajících vlastníků. Dá se nastavit výše splátky a doba splácení.“ V kostce to dle mého názoru znamená toto:

Vy, co na to máte(myšleno majetní vlastníci), zaplaťte předem co nejvíc, abychom se „My“ (co nejsme zvyklí šetřit a raději si na všechno půjčíme),moc nezadlužili. Na¬konec, pokud ten úvěr „My“ nebudeme schopni splácet a SVJ vznikne dluh, stejně ho pak zaplatíte spolu s námi, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Jen už nebude tak velký, poněvadž jste „Vy hlupáci“, svoji alikvótní část již jednou zaplatili a teď budete platit znovu.

Lidové tvořivosti, se zde opravdu daří. Přeji hezký zbytek dne. JaVa

.............­.............­.............­.............­....

I v našich schválených stanovách máme podmínku 100 % souhlasu s úvěrem. Stejnou podmínku doporučuji v ukázce návrhu stanov na svém webu www.klaiex.webnode.cz . Nikdy bych nedala souhlas k úvěru, dokud nebudu mít jistotu, že kdyby se do domu nastěhovali neplatiči, nebudou díky § 1194 OZ splácet dluh z úvěru SVJ třeba ještě moje vnoučata, i když jsem se na něm vůbec nepodílela.

Pokud nejsou schopni změněnou situaci v SVJ řešit zákonodárci, protože se o SVJ nezajímají, věřím, že banky budou mít o poskytování úvěru SVJ zájem i v budoucnu a udělají něco proto, aby bylo jejich splácení vymáháno pouze na těch vlastnících, kterých se týká, a to i v případě změny vlastníka.

Přechod dluhů při změně vlastníka je totiž další katastrofa, se kterou se potýkají někteří vlastníci jednotek. Zakoupí si jednotku v zrenovovaném domě za cenu, která odpovídá provedeným opravám a technickému zhodnocení a teprve po čase se dozvědí, že budou rekonstrukci splácet podruhé – tentokrát ve formě splátek úvěru, protože dluhy, které podle OZ přecházejí na nového vlastníka, se prý týkají i dluhů SVJ z úvěru. Prodávající na nutnost splácet úvěr třeba 20 let vůbec neupozorní, v katastru o této povinnosti není rovněž žádná zmínka.

Nepochybuji, že má každá banka k dispozici dostatek právníků, kteří si s tímto problémem na rozdíl od autorů OZ poradí, a že připraví takové smlouvy, které budou pro vlastníky jednotek akceptovatelné. Podle mého laického názoru stačí ve smlouvách uvést skutečné dlužníky. Pokud by si měli zařizovat úvěry jednotlivci svým jménem, asi by SVJ nic neopravilo a nezrekonstruovalo. Proto je třeba něco vymyslet. Doufám, že se vám to podaří.

Stejný e-mail posílám i dalším bankám, uveřejním jej na svém webu i na portálu SVJ, na který výše odkazuji. Uveřejňovat tam budu i případné vaše odpovědi.

S přáním hodně úspěchů v novém roce Ing. Naděžda Klainová

....................................................................

Stejný text jako Komerční banka dostala i Česká spořitelna a ČSOB (zatím).

Věřím, že se banky zachovají jako podnikatelé, protože jde o jejich zisk z poskytnutých úvěrů. Už jednou se nám podařilo vyřešit podobný problém se stavební spořitelnou. Zástupci stavební spořitelny nejdříve tvrdili, že chce-li SVJ úvěr, musí se na něm podílet všichni vlastníci.

Když zjistili, že třetina vlastníků v domě splatí svůj podíl na výdajích na zateplení předem a žádný úvěr nechce, změnili rychle názor. Spořitelna uzavřela smlouvy s jednotlivci. Pouze si vymínila, že vlastníci budou hradit měsíční splátky na účet SVJ a SVJ bude hradit celou částku stavební spořitelně. Stačilo se zamyslet a bylo po problému. Účetní řešení jsem popsala už v roce 2004 viz moje knížka SVJ strana 60. 

Při změně vlastníka se pokaždé dohodli prodávající s kupujícím, kdo bude pokračovat ve splácení úvěru, protože se prostě museli dohodnout. Smlouvy byly na jednotlivce. Pokud převzal splácení nový vlastník, vyřídil si to se stavební spořitelnou a  prodávající to zohlednil v ceně jednotky. Takto to fungovalo po celou dobu splatnosti úvěru.

N. Klainová

1/2018

........................................

SVJ si běžně hraje na banku

Vložil Pavel II (bez ověření), 21. Leden 2018 - 22:01

a úvěruje vlastníky aniž si umí ošetřit rizika. Naše SVJ si také muselo půjčit, protože požadavkem SFŽP aby dlužníkem bylo SVJ byly individuální úvěry znemožněny (akce Zelená úsporám). Protože část vlastníků hradila investici hotově bylo nemožné splátku úvěru zahrnout všem do záloh na dlouhodobé opravy a tak jsme si připravili v excelu jednoduchý přehled rozpisu a evidence splácení dluhů dlužících vlastníků. Vlastníci platící hotově si vynutili aby

dlužníci s SVJ uzavřeli smlouvy, kde kromě výše dlužné částky a dohodnuté měsíční splátky bylo ošetřeno nesplácení úvěru a to zástavou b.j. zapsanou na LV. Tím se sice úvěr dlužníkům prodražil, ale bez tohoto opatření by se zateplení a oprava domu neuskutečnila, protože Ti co nechtěli úvěr by hlasovali proti. Odkaz na mustr Vám nedám. Má ho každá společnost, která úvěry poskytuje.

https://www.portalsvj.cz/diskuse/uver-jiz-nekdo-realizoval-vycisleni-vlastnikum-misto-splacenim-z-fo#comment-139306

 

 

Z diskuse:

Přechod dluhů podle § 1186 NOZ

Vložil Konečný (bez ověření), 6. Leden 2018 - 19:03

Paní Klainová napsala jste:

„Přechod dluhů při změně vlastníka je totiž další katastrofa, se kterou se potýkají někteří vlastníci jednotek. Zakoupí si jednotku v zrenovovaném domě za cenu, která odpovídá provedeným opravám a technickému zhodnocení a teprve po čase se dozvědí, že budou rekonstrukci splácet podruhé – tentokrát ve formě splátek úvěru, protože dluhy, které podle OZ přecházejí na nového vlastníka, se prý týkají i dluhů SVJ z úvěru. Prodávající na nutnost splácet úvěr třeba 20 let vůbec neupozorní, v katastru o této povinnosti není rovněž žádná zmínka.“

Přechod dluhů při změně vlastníka není žádnou katastrofou, pokud bude nabyvatel jednat ve smyslu ustanovení § 1186 NOZ. Nabyvatel nemůže spoléhat na prodávajícícho, jestli ho upozorní na nutnost splácet úvěr. Z § 1186 vyplývá, že prodávající doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Tzn., že nabyvatel musí trvat na předložení uvedeného potvrzení prodejcem. Dokud mu není potvrzení předloženo (a je jedno jestli je to z viny prodejce nebo SVJ), tak nabyvatel nemůže ve vlastním zájmu na koupi jednotky přistoupit.

Pokud v potvrzení SVJ nebudou splátky úvěru uvedeny, nabyvatel splátky úvěru nemusí splácet, protože dle důvodové zprávy k NOZ se do předmětného ustanovení promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit. V případě neuvedení splátek úvěru v potvrzení nemohl nabyvatel z okolností zjistit, že na něj splátky úvěru přecházejí a proto takové dluhy ze zákona na nabyvatele nepřejdou.

 

Přechod dluhů - pro p. Konečného

Vložil N. Klainová (bez ověření), 6. Leden 2018 - 19:42

Pane Konečný, naprosto s Vámi souhlasím, že by se měl kupující zajímat, jestli na jednotce neváznou dluhy. Četla jsem i na tomto portálu o případech, kdy se kupující zajímal a úvěr mu byl zatajen. Nejasnosti nejsou jen u úvěrů, ale i u dluhů týkajících se služeb a správy domu. Dopisovala jsem si o tom mimo jiné i s JUDr. Tejcem, který navrhoval změnu ustanovení § 1186. Marně.

Dáte ruku do ohně za to, že platí to, co je v důvodové zprávě? Že v žádném případě nebudu jako kupující hradit dluhy, které nebudou vyčísleny na potvrzení?

Na potvrzení ale stejně nemohou být vyčísleny všechny dluhy. Jak zjistí účetní, kolik dluží prodávající v době prodeje jednotky za služby, když dostanou vyúčtování skutečných nákladů až o několik měsíců později? Já si myslím, že dluhy ze služeb nepřecházejí na nového vlastníka. Dokud to neuvidím v zákoně, nebudu si jistá.

Jde o hodně vážné věci, které by měly být zcela jednoznačně upraveny přímo zákonem, ne důvodovou zprávou. Bohužel se do zákona promítla skutečnost, že autoři nejsou členy SVJ, takže je nedokonalosti právní úpravy SVJ vůbec nezajímají. Snažím se občas o nápravu, ale autoři různých právních předpisů nemají čas mé připomínky číst. Některé možná čtou, ale nechápou, protože by chyby už dávno opravili. Nerozeznávají např. příjmy od výnosů, náklady od výdajů apod. Ale to už je zase o něčem úplně jiném.....

.....................................

 

Přechod dluhů 3)

Vložil Konečný (bez ověření), 7. Leden 2018 - 11:47

Napsala jste:

„Dáte ruku do ohně za to, že platí to, co je v důvodové zprávě? Že v žádném případě nebudu jako kupující hradit dluhy, které nebudou vyčísleny na potvrzení?“

Dluhy, které nebudou v potvrzení uvedeny, na kupujícího nepřecházejí. To přece vyplývá z ustanovení § 1186, v němž se uvádí, že přecházejí dluhy uvedené na potvrzení. Dluhy neuvedené na potvrzení tak podle ustanovení § 1186 nepřejdou.

Dále jste napsala:

„Na potvrzení ale stejně nemohou být vyčísleny všechny dluhy. Jak zjistí účetní, kolik dluží prodávající v době prodeje jednotky za služby, když dostanou vyúčtování skutečných nákladů až o několik měsíců později?“

Samozřejmě, že takové v potvrzení neuvedené dluhy (které budou zjištěny až z vyúčtování), nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, na nabyvatele nepřecházejí. Dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit viz § 1107
„(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“

Moje poznámka: 

Modře zvýrazněný text je hodně důležitý ! ! !  Ale co s dalším problémem?

Musím uznat, že za takovéto jednání v některých SVJ zákonodárci opravdu nemohou.

 

Přechod dluhů 4) pro pana Konečného

Nový vlastník se o tom, že splácí úvěr, nedozví často i  proto, že SVJ neúčtují o splátkách úvěru na samostatných účtech.

Splácení úvěru řeší SVJ často tak, že zvednou zálohy na správu a úvěr splácejí z těchto záloh. Zálohy bývají stanoveny na m2, ne na základě schváleného rozpočtu. Vím, o čem píšu.

Nový vlastník potom  v platbách záloh na správu splácí úvěr např. na zateplení, i když už zateplení domu uhradil  v ceně jednotky. Pokud se o tom dozví, tak spíše náhodou, vyžaduje-li zdůvodnění výše zálohy na správu

N. Klainová

1/2018

 

Vložil JaVa, 7. Leden 2018 - 15:43

Znám několik případů,kdy se nabyvatel jednotky dozvěděl o svém dluhu, na úvěru SVJ, až po písemném dotazu,co všechno se v jeho předpisu plateb,který mu SVJ zaslalo,ukrývá pod položkou „fond oprav“.Jaké pak bylo jeho zděšení,že se vůbec nepřistěhoval do domu s šetřícími vlastníky jednotek a že se částka 1200 kč.,netýká jen oprav a spoření na dlouhodobé zálohy,ale 1000 kč., z ní měsíčně, splácí úvěr na revitalizaci domu,který již jednou zaplatil prodávajícímu, za bytovou jednotku v opraveném domě.

Hezký zbytek víkendu.JaVa

...........................

Vložil solid, 9. Leden 2018 - 17:04

Maximální souhlas.Pokud někdo potřebuje více informací, zde :
https://www.okolobytu.cz/…idi-pravnik1.

Hezký den.

............................................................................

Článek si určitě přečtěte, je opravdu zajímavý. Jinak - solid maximálně nesouhlasí s mým příspěvkem, ale  s příspěvkem Javy, který jsem výše, když se obracím na banky, ohodnotila jako velmi výstižný. 

N. Klainová

9. 1. 2018

 

Následuje blok "Reakce bank "

 

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode