Účetnictví S V J

Reakce bank na dotaz k úvěrům    

Dotaz na banky:

From: Ing. Naděžda Klainová [mailto:nada.klainova@seznam.cz]
Sent: Saturday, January 06, 2018 1:57 PM
To: TC Moje banka <mojebanka@kb.cz>
Subject: Úvěry pro společenství vlastníků jednotek

Vážení,

obracím se na vás s dotazem, jestli je ve vaší bance možné, aby si společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) vzalo úvěr, na jehož splátkách se budou podílet pouze někteří, ve smlouvě vyjmenovaní vlastníci jednotek, zatímco ostatních členů se úvěr, a tedy ani ručení za něj, nebude vůbec týkat.

Zdůvodnění:

Jako účetní poradkyně specializovaná na účetnictví SVJ vím, že u řady SVJ už taková praxe existuje. Ti „majetnější“ jsou schopni složit svůj podíl na finančně náročných akcích předem. Nechtějí se podílet na úrocích a poplatcích z úvěrů. Problémem je však ručení za takové úvěry.

V § 1194 občanského zákoníku (dále OZ) je v odstavci 2 uvedeno, že za dluhy společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Současná praxe není nikde zohledněna. Vlastníkům jednotek se to pochopitelně nelíbí viz dále odkazy na diskuse.

Mně se to nelíbí už hodně dlouho, ale mé připomínky k OZ nebyly brány v úvahu.

Že se to nelíbí členům SVJ, si můžete přečíst v některých z posledních diskusí na portálu SVJ:

https://www.portalsvj.cz/diskuse/ruceni-svj a tady: https://www.portalsvj.cz/diskuse/ruceni-svj#comment-138679

Velmi výstižný příspěvek:

100% souhlas s úvěrem 1)

I v našich schválených stanovách máme podmínku 100 % souhlasu s úvěrem. Stejnou podmínku doporučuji v ukázce návrhu stanov na svém webu www.klaiex.webnode.cz .

Nikdy bych nedala souhlas k úvěru, dokud nebudu mít jistotu, že kdyby se do domu nastěhovali neplatiči, nebudou díky § 1194 OZ splácet dluh z úvěru SVJ třeba ještě moje vnoučata, i když jsem se na něm vůbec nepodílela.

Pokud nejsou schopni změněnou situaci v SVJ řešit zákonodárci, protože se o SVJ nezajímají, věřím, že banky budou mít o poskytování úvěru SVJ zájem i v budoucnu a udělají něco proto, aby bylo jejich splácení vymáháno pouze na těch vlastnících, kterých se týká, a to i v případě změny vlastníka.

Přechod dluhů při změně vlastníka je totiž další katastrofa, se kterou se potýkají někteří vlastníci jednotek. Zakoupí si jednotku v zrenovovaném domě za cenu, která odpovídá provedeným opravám a technickému zhodnocení a teprve po čase se dozvědí, že budou rekonstrukci splácet podruhé – tentokrát ve formě splátek úvěru, protože dluhy, které podle OZ přecházejí na nového vlastníka, se prý týkají i dluhů SVJ z úvěru. Prodávající na nutnost splácet úvěr třeba 20 let vůbec neupozorní, v katastru o této povinnosti není rovněž žádná zmínka.

Nepochybuji, že má každá banka k dispozici dostatek právníků, kteří si s tímto problémem na rozdíl od autorů OZ poradí, a že připraví takové smlouvy, které budou pro vlastníky jednotek akceptovatelné. Podle mého laického názoru stačí ve smlouvách uvést skutečné dlužníky.

Pokud by si měli zařizovat úvěry jednotlivci svým jménem, asi by SVJ nic neopravilo a nezrekonstruovalo. Proto je třeba něco vymyslet. Doufám, že se vám to podaří.

Stejný e-mail posílám i dalším bankám, uveřejním jej na svém webu i na portálu SVJ, na který výše odkazuji. Uveřejňovat tam budu i případné vaše odpovědi.

S přáním hodně úspěchů v novém roce

Ing. Naděžda Klainová

..................................................................

Odpověď z Komerční banky       11. 1. 2018

Vážená paní inženýrko,

reagujeme na Váš dotaz k úvěru pro SVJ.

K Vašemu dotazu si dovolujeme sdělit, že Komerční banka, a.s. při financování potřeb společenství vlastníků standardně vychází z platné právní úpravy, tj. ze zásady uvedené v § 1194 odst. 2: „Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech“.

S přáním příjemného dne

Jarmila Riesnerová

útvar péče o zákazníky

Komerční banka, a.s.
Infolinka: 800 521 521

Facebook /komercni.banka Twitter @komercka
e-mail: mojebanka@kb.cz
www.kb.cz

....................................................................

Odpověď z CSOB        11. 1. 2018       

 Vážená paní inženýrko,

ČSOB se věnuje úvěrování bytových družstev a SVJ již více než 15 let, a protože poskytla třetinu ze všech úvěrů, čerpaných těmito klienty zejména na opravy a rekonstrukce bytových domů v ČR, má v této oblasti poměrně velké zkušenosti a znalosti. S Vámi popisovaným problémem, kdy za dluhy SVJ ručí i ti vlastníci, kteří svůj podíl na investici uhradili z vlastních prostředků, jsme se setkali již v počátcích úvěrování SVJ – podobné ustanovení bylo i v Zákoně o vlastnictví bytů. V té době jsem osobně konzultoval s řadou renomovaných právníků, specializujících se na bytové právo (MMR ČR, oba Svazy bytových družstev apod.), zda existuje nějaký legální způsob, jak tyto vlastníky ze zákonného ručení vyjmout. Bohužel takový způsob nebyl nalezen dodnes.

Protože banka nemůže poskytnout úvěr, kdy dlužníkem by byli přímo všichni vlastníci v domě jako fyzické osoby, poskytují dnes všechny banky takové úvěry jen přímo na SVJ jako právnickou osobu. Díky tomu zákonnému ručení všech vlastníků je většina úvěrů pro SVJ poskytována bez požadavků na další zajištění - v případě problémů má věřitel (nejen banka, ale i kterýkoliv dodavatel, kterému nebylo zaplaceno) možnost, se cestou soudu, obrátit na jednotlivé vlastníky, aby uhradili svůj alikvótní podíl na dluhu SVJ. Zde musím poznamenat, že za celých 15 let ČSOB takového způsobu vymáhání dluhu nemusela využít. Jakým způsobem v případech, kdy někteří vlastníci nechtějí na splácení úvěru participovat a zaplatí svůj podíl dopředu, postupuje ČSOB, je popsáno v článku z r. 2016, který Vám pro zajímavost posílám v příloze. Je pravdou, že i když je v něm uvedeno, že ani tento způsob nezbavuje vlastníky, kteří se nebudou podílet na splácení úvěru, jejich zákonné ručitelské povinnosti, tak většina SVJ při čerpání úvěrů od ČSOB takto postupuje – byť článek vyvolal dost rozsáhlou odezvu (negativní i pozitivní) na diskuzním portále www.okolobytu.cz .

Pokud by se vlastníci, kteří jsou schopni složit svůj podíl na nákladech investice dopředu v hotovosti (resp. na účet SVJ), nechtěli na ručení SVJ podílet, pak jedinou cestou, jak je zbavit jejich zákonného ručení je, aby se stejným způsobem zachovali i všichni ostatní vlastníci v rámci SVJ – pokud peníze nemají, tak „ať si je někde půjčí“ a též je složí na účet SVJ. Pokud takto přispějí všichni vlastníci, pak investici lze realizovat z vlastních zdrojů SVJ a tudíž ostatní členy vůbec nemusí zajímat jak ten, kdo si na svůj podíl někde půjčil, splácí – hlavně že vlastníci za nic neručí, protože SVJ de facto nečerpalo žádný úvěr. Toto je sice ideální cesta, ale jak jistě uznáte sama, tak v praxi téměř nerealizovatelná – v každém domě se najde někdo, kdo peníze nemá a z různých důvodů mu ani nikdo nepůjčí (důchodci, samoživitelky na mateřské, nezaměstnaní apod.). Bohužel toto je ale jediná cesta v případě, kdy SVJ chce realizovat investici a současně vlastníci nechtějí ručit za dluhy SVJ.

Co se týká přechodu dluhů při změně vlastníka, tak tam si trochu dovolím s Vámi nesouhlasit, že „nový vlastník neví, do čeho leze“. Domy ve správě SVJ, které byly v minulých letech opraveny či rekonstruovány s pomocí úvěru, splácí tento úvěr z „fondu oprav“, který je vlastně součástí celkového příspěvku vlastníka na správu domu a pozemku. Stejně tak, jako má nový vlastník právo od výboru SVJ získat informaci, zda na kupovaném bytě neváznou nějakého pohledávky z titulu neplacení atd., tak současně se každý kupující zeptá, kolik činí měsíční příspěvek na správu domu a pozemku za danou jednotku. Kupuje tedy jednotku s tím, že ví, kolik bude měsíčně platit předmětný příspěvek – to, že tento příspěvek obsahuje i „fond oprav“ (mám tím na mysli tu položku rozpisu plateb, která nepodléhá ročnímu zúčtování) je logické a novému vlastníkovi může být jedno, že když do „fondu oprav“ přispívá např. 1 000 Kč, zda se tyto prostředky šetří na další opravu nebo zda je z nich splácen úvěr.

Na závěr musím jen potvrdit to, co už jste svým mailem sama naznačila – současná legislativa, upravující oblast bytového práva, je v ČR dlouhodobě absolutně nedostatečná. Zákonné ručení vlastníků za dluhy SVJ, je podle mého názoru správnou věcí, ale zákon by měl upravit situace, kdy se toto ručení na vlastníka nevztahuje – když zaplatí svůj podíl na nákladu dopředu apod. Ale to je to samé jako absolutně nedostatečná zákonná úprava postupu vůči dlužníkům-neplatičům (žaloba je záležitost na měsíce a pokud je dlužník exekuci, tak ani těch 10%, získaných z prodeje jeho majetku, určených přednostně pro SVJ, nemusí být dostatečných). A to ani nemluvím o tom, že členové SVJ dnes absolutně nemohou ovlivnit, komu je jaký byt prodán a jakého vlastníka tím do SVJ dostanou.

S pozdravem

Ladislav Koucký

Manažer pro bytová družstva a SVJ

Československá obchodní banka, a. s.

Segmenty a rozvoj obchodu

Radlická 333/150

150 57 Praha 5

e-mail: lkoucky@csob.cz

https://www.csob.cz/

........................

Moje odpověď  panu Kouckému      11. 1. 2018

Vážený paní Koucký,

děkuji Vám za dlouhou a vyčerpávající odpověď, i když neobsahuje žádné řešení nedokonalé právní úpravy  ručení všech  vlastníků jednotek za úvěry, tedy i těch, kteří se na nich nepodílejí.

Samozřejmě chápu, proč se bankám nechce vstupovat do rizika. Ale podle mého názoru řešení existuje. Mám to vyzkoušeno.

Před léty jsme potřebovali rychle úvěr. Zástupci stavební spořitelny přišli a prohlásili, že jej můžeme mít během pár dní, ale musí se na něm podílet všichni. Sdělili jsme, že ani náhodou, protože cca 10  vlastníků z 30 se podílet nebude.

Netrvalo jim to dlouho a spočítali si, že je pro ně nejvýhodnější  následující postup:

Úvěrové smlouvy sepsali s 20 vlastníky a s SVJ  uzavřeli jinou smlouvu. V ní požadovali, aby SVJ vybíralo splátky úvěru od 20 vlastníků  na svůj účet a na účet spořitelny posílali každý měsíc pevnou celkovou částku, bez ohledu na to, jak těch 20 vlastníků platilo. Já jsem pro tento postup  vymyslela účtování a popsala v knížce SVJ z roku 2004 (nakladatelství Bilance - str. 60).

Práce pro spořitelnu bylo lehce více - jen sepsání více smluv. Neplatiče si hlídalo SVJ (naštěstí jsme žádné neměli). Ručili jenom ti, co dlužili.

V případě změny vlastníka se prodávající s kupujícím dohodli, kdo bude splácet zbytek úvěru a podle toho upravili prodejní cenu jednotky.

Opravdu by bylo pro banky podobné řešení nepřijatelné?

 

S pozdravem Ing. Naděžda Klainová

..................................................................

Z portálu SVJ

           

Reakce bank na dotaz k úvěrům

Vložil N. Klainová (bez ověření), 11. Leden 2018 - 19:47

https://klaiex.webnode.cz/…az-k-uverum/

reakce bank 2

Vložil hofman martin (bez ověření), 12. Leden 2018 - 9:27

Dobrý den, zamýšlím se nad vaším řešením úvěru – tj. SVJ se zaváže, že bude posílat splátky ze svého účtu bez ohledu na to, zda má od dlužníků uhrazeno. Pokud nebude mít platby od dlužníků, z čeho bude hradit? Neznám obsah smlouvy mezi bankou a SVJ, ale pokud je tam nějaká forma závazku, nevznikne v případě jeho neplnění stejně ručitelská povinnost všem?

reakce bank 3

Vložil xyz (bez ověření), 12. Leden 2018 - 9:44

V některých svj se nepřemýšlí, ani výbor, ani vlastníci. Schvalují se úvěry hlava nehlava. Jaképak přemýšlení o tom, o čem přemýšlíte vy pane Hofmane. Když nebude na splácení, tak se nezaplatí. Obstaví se účet a katastrofa je hotová, svj je insolvenční. V svj nelze udělat oddlužení. Většine svj ten risk asi vyjde, v některých to vyjít nemusí.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 12. Leden 2018 - 10:11

S nejvyšší pravděpodobností jsme ručili všichni, smlouvu jsem neviděla. Někteří vlastníci se občas s platbou opozdili, ale nakonec dlužné částky uhradili. Bylo na ně hodně vidět, protože se spořitelně neplatilo ze záloh na správu. Jejich dluhy byly vedeny samostatně, jejich výši bylo možné určit ke kterémukoliv okamžiku.

Přechod dluhů byl tehdy vyřešen beze zbytku. Alespoň něco. Prodávající a kupující se domlouvali, kdo bude dluh splácet i jak se to projeví na prodejní ceně.

Od konce prosince 2017 máme schváleny nové stanovy včetně povinnosti 100 % souhlasu s úvěrem. Stanovy měli možnost připomínkovat všichni od léta. Připomínky byly i k hlasovacím kvórům, ale proti 100 % souhlasu s úvěrem nebyl nikdo.

Obávám se, že banky a družstva nikdy nedovolí, aby bylo ručení za úvěry upraveno, takže na další banky se obracet nebudu. Vlastníkům, kteří se nechtějí podílet na úvěru, by možná pomohlo, kdyby si SVJ pojistilo splácení úvěru zajišťovacími směnkami. Ale to by už museli domyslet jiní.

12. 1. 2018

 

reakce bank 5

Vložil hofman martin (bez ověření), 12. Leden 2018 - 11:22

Dobrý den, píšete

… Bylo na ně hodně vidět, protože se spořitelně neplatilo ze záloh na správu. Jejich dluhy byly vedeny samostatně, jejich výši bylo možné určit ke kterémukoliv okamžiku.pokud jsou jak běžné zálohy, tak i platby pro SS na jednom účtu je úplně jedno jak to máte evidenčně/účetně.

Ano, účetně mám zachycenu pohledávku vůči vlastníkovi z titulu neplacení splátek SS, ale stejně to platím z „jedné“ hromádky, a pokud neuhradí svoji část splátky, vezmu a pošlu z běžných záloh…

… možná pomohlo, kdyby si SVJ pojistilo splácení úvěru zajišťovacími směnkami

Směnka má smysl, pokud je krytá…, navíc k její nucené realizaci stejně potřebuji směnečný platební rozkaz… to už bych spíše volil zástavní právo na byt (třeba i s pořadím po bance, která poskytla HÚ na jeho koupi) a notářský zápis se svolením k vykonatelnosti (exekuce na mzdu či jiný majetek)…

žádné řešení tento problém asi nemá…

Přechod dluhů a info o nesplacené části úvěru řešíme u nás v potvrzení dle § 1186/2 OZ.

Dluh přechází ze zákona a kupující má tuto informaci ve formě:

Nesplacená část úvěru ke dni…. celkem… podíl bytu…

Zůstatek DZ ke dni ….. celkem ….. podíl bytu…

Takže podle mě kupující pokud si toto potvrzení vyžádá má informace komplexní a může s ní při stanovení kupní ceny pracovat.

............................................

 Reakce bank 6

 
Vložil N. Klainová (bez ověření), 12. Leden 2018 - 11:58

Pane Hofmane, děkuji. Vaše doporučení zástavního práva jsem přidala na svůj web, aby nezapadlo pro jiné, ani pro naše SVJ. Až si se souhlasem všech schválíme úvěr, musí být předem zabezpečeno, že jej nebudou splácet ti, kdo se na něm nepodílejí. Tolik k ručení všech, o kterém si nadále myslím, že by mělo být upraveno zákonem jinak.

K přechodu dluhů: U nás jsem popisovala situaci před 10 a více lety. Nyní, pokud jsem na tomto portálu dobře četla, vymáhají některá SVJ splácení úvěrů po nových vlastnících bez jakýchkoliv potvrzení. Už jsem tu o tom psala a pan Java rovněž.

S touto problematikou končím, vracím se k účetnictví SVJ.

.............................................

Reakce bank 7 - pro pana Hofmana

Vložil N. Klainová (bez ověření), 22. Leden 2018 - 17:50

Pane Hofmane, ještě něco mne napadlo k řešení ručení všech za závazky SVJ.

Nepomohlo by, kdyby si SVJ zajistilo před sjednáním úvěru od všech vlastníků splacení budoucí pohledávky za vlastníky pomocí „Uznání dluhu“ ve výši jejich podílů na rozpočtovaných nákladech na rekonstrukci či jiném TZ?

Ti kteří chtějí hradit bez účasti na úvěru, by se svého dluhu zbavili úhradou svého podílu a a následným vyrovnáním případných doplatků k záloze v případě vyšších skutečných nákladů.

Ti, kteří se chtějí podílet na úvěru, by podepsali uznání i dluhů, které vzniknou z poplatků a úroků z úvěru. Dluh by se snižoval podle splátkového kalendáře.

Kdyby se k uznání dluhu doplnilo i to zástavní právo, o kterém píšete, mohlo by to něco vyřešit, ne? Dluh SVJ bance by byl plně kryt pohledávkou SVJ za vlastníky, jejíž úhrada by byla zajištěna právě uznáním dluhu.

V účetnictví se stejně správně účtuje přijatá faktura za rekonstrukci jako pohledávka SVJ za vlastníky. Tzn., že by se v účetnictví nic nemuselo měnit.

Měnit by se muselo pouze SVJ, kde o přijaté faktuře za rekonstrukci aj. TZ neúčtují jako o pohledávce za vlastníky, ale přímo jako čerpání DZ na správu, což je katastrofa, která je bohužel doporučována i v některé literatuře.

Kdyby nějaký právník zvládl takto nebo podobně zlikvidovat ručení všech za dluhy SVJ bance, neměl by být problém získat 100 % souhlas s úvěrem od všech vlastníků.

Ovšem jestli mohou vlastníci podepsat uznání dluhu, který jim ve skutečnosti vznikne až zaúčtování přijaté faktury za TZ, netuším.

reakce bank 8

Vložil hofman martin (bez ověření), 22. Leden 2018 - 22:09

Dobrý den, paní Klainová, domnívám se, že z ručení se nelze v konečném důsledku „vyvinit“.

Je-li tato část NOZ kogentní…tak bych se jako případný věřitel dovolával právě toho ručení všech do výše podílu…

Možná by uznání dluhu zlepšovalo postavení SVJ jako věřitele vůči členovi, ale ručení je ze zákona a nelze jej nijak „obejít“.

Takže pokud úvěr tak všichni, pokud ne tak ať ti co nemaji si půjčí bez asistence SVJ, žádný „kočkopes“.

Jak jsem psal v jiném vlákně, ano u nás máme úvěr, který je splácen z příspěvku na správu domu, resp. v předpise je samostatně vyčíslen, při prodeji jednotky uvádíme nesplacenou část úvěru jako dluh přecházející na nabyvatele.

Judikaturu jsem k tomu nenašel, výklady jsou jaké jsou… a navíc nejsem právník…

 

Reakce bank 9

Vložil N. Klainová (bez ověření), 22. Leden 2018 - 22:25

Děkuji moc, tohle by mi už opravdu mělo stačit, abych se přestala snažit. Spokojená se současným stavem sice nejsem, ale smířená s tím, že jsou věci, které změnit nemohu, už jsem.

Třeba se najde někdo, kdo uzná, že současná právní úprava není v pořádku a náhodou patří mezi ty, kdo mají šanci to změnit.

N. Klainová

22. 1. 2018

 

 

         

 
Vložil hofman martin (bez ověření), 12. Leden 2018 - 9:27

Dobrý den, zamýšlím se nad vaším řešením úvěru – tj. SVJ se zaváže, že bude posílat splátky ze svého účtu bez ohledu na to, zda má od dlužníků uhrazeno. Pokud nebude mít platby od dlužníků, z čeho bude hradit? Neznám obsah smlouvy mezi bankou a SVJ, ale pokud je tam nějaká forma závazku, nevznikne v případě jeho neplnění stejně ručitelská povinnost všem?

Vložil xyz (bez ověření), 12. Leden 2018 - 9:44

V některých svj se nepřemýšlí, ani výbor, ani vlastníci. Schvalují se úvěry hlava nehlava. Jaképak přemýšlení o tom, o čem přemýšlíte vy pane Hofmane. Když nebude na splácení, tak se nezaplatí. Obstaví se účet a katastrofa je hotová, svj je insolvenční. V svj nelze udělat oddlužení. Většine svj ten risk asi vyjde, v některých to vyjít nemusí.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 12. Leden 2018 - 10:11

S nejvyšší pravděpodobností jsme ručili všichni, smlouvu jsem neviděla. Někteří vlastníci se občas s platbou opozdili, ale nakonec dlužné částky uhradili. Bylo na ně hodně vidět, protože se spořitelně neplatilo ze záloh na správu. Jejich dluhy byly vedeny samostatně, jejich výši bylo možné určit ke kterémukoliv okamžiku.

Přechod dluhů byl tehdy vyřešen beze zbytku. Alespoň něco. Prodávající a kupující se domlouvali, kdo bude dluh splácet i jak se to projeví na prodejní ceně.

Od konce prosince 2017 máme schváleny nové stanovy včetně povinnosti 100 % souhlasu s úvěrem. Stanovy měli možnost připomínkovat všichni od léta. Připomínky byly i k hlasovacím kvórům, ale proti 100 % souhlasu s úvěrem nebyl nikdo.

Obávám se, že banky a družstva nikdy nedovolí, aby bylo ručení za úvěry upraveno, takže na další banky se obracet nebudu. Vlastníkům, kteří se nechtějí podílet na úvěru, by možná pomohlo, kdyby si SVJ pojistilo splácení úvěru zajišťovacími směnkami. Ale to by už museli domyslet jiní.

 

 

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode