Účetnictví S V J

Zálohy na správu a fond oprav    

Úvod:

O nesprávném používání pojmu „Fond oprav“ nebo „FO“ pro označení záloh na správu jsem psala na tomto webu i na portálu SVJ mnohokrát. V časopise Účetnictví byl publikován můj miniseriál k FO už v listopadu 2007.  

Přestože se na portálu SVJ přidali další kritici nesprávného označování záloh na správu, ještě nyní, v roce 2018, se tam objevují názory, že je přece jedno, jak se zálohy na správu pojmenují, protože každý přece ví, co „fond oprav“ znamená.

Samozřejmě, že to není pravda!

Právní úprava záloh na správu pojmenovaných názvem „fond oprav“ neexistuje.

Právo ani nemůže takový nesmysl upravovat, protože zálohy a fondy nejsou totéž,  stojí proti sobě.

Zatímco  zálohy představují cizí zdroje SVJ, tj. závazky SVJ k vlastníkům jednotek, fondy jsou vlastními zdroji SVJ. 

To platí i nejen pro SVJ , ale i pro ostatní účetní jednotky.

K tzv. „Fondu oprav“ se v různých SVJ objevují  různé přístupy.  

  1. V některých SVJ hradí z  „FO“ opravdu jenom náklady na opravy a udržování, zatímco náklady na pojištění, ale i na odměny a některé další náklady převedli do nákladů na služby.

Příspěvky na úhradu těchto nákladů jsou tedy předepisovány rovněž v rámci předpisů záloh na služby. Porušován je zákon o službách i zákon o účetnictví (ZoÚ)  a vyhláška k němu.

  1. V jiných SVJ mají jediný „FO“, ze kterého hradí úplně všechno. Protože je veden na účtu 955-xxx, jde o dlouhodobou zálohu na správu. Tento přístup nerespektuje ustanovení § 19 zákona o účetnictví (ZoÚ).

Kdo je na vině, že se pro zálohy  používá tak absurdní označení?

Jednoznačně externí správci SVJ z řad bytových družstev (BD), kteří mají na starosti i SVJ a nejsou schopni pochopit rozdíly mezi družstvy a SVJ.

Původní nájemci jim přispívali a současní přispívají  do fondu oprav, který byl a je pro družstva jejich vlastním zdrojem.

Nyní jsou z některých nájemců vlastníci jednotek  kteří přispívají na správu svému SVJ. Jde-li o zálohy ne správu, nemohou být současně fondem SVJ.

Tuhle skutečnost nevzali někteří „odborníci“ z BD na vědomí. Příspěvky na správu sice účtují jako zálohy na správu, ovšem vlastníci od nich vytrvale dostávají i po desítkách let  předpis plateb do „fondu oprav“ a po skončení roku dostanou (pokud něco dostanou)  „Přehled o fondu oprav“.

Stejný nesmysl se objevuje i na některých seminářích, v článcích a knihách, mají-li lektoři a autoři bližší vztah k BD.

Pokud pojmenovávají zálohy na správu nesprávným označením „Fond oprav“ návštěvníci portálu SVJ, nemohu se divit. Každý člen SVJ přece nemusí rozumět rozdílům mezi vlastními a cizími zdroji SVJ.

Nikdy však nepochopím, že se nesprávného označování záloh na správu drží celá léta jako klíšťata

  • kromě externích  správců SVJ, jejichž účetní by měli znát základy účetnictví,
  • i banky poskytující úvěry SVJ
  • a dokonce i někteří soudci, zabývající se neplatiči záloh na správu.

Vlastníci jednotek potom vidí „Fond oprav“

  • nejen ve svých předpisech záloh a přehledech o stavu a čerpání záloh,
  • ale i ve smlouvách o úvěru
  • nebo v rozsudcích odsuzujících neplatiče záloh na správu, kde se občas dočtou o povinnosti platit fond oprav, zatímco na portálu SVJ se naopak občas dočtou: „Fond oprav neexistuje, neplaťte do něj.“

Co s tím?

Nejlepší by bylo – seznámit se se základními pojmy, přestat hlásat, že všichni vědí, co je fond oprav a začít šířit osvětu nejen ve vlastním SVJ, ale i směrem k externím správcům, k bankám a soudcům, setkáte-li se s fondem oprav v jejich podání.

Čím začneme?

1. Co jsou vlastníci jednotek povinni platit na úhradu nákladů na správu

Odpověď:

Podle § 1180 OZ jsou vlastníci jednotek povinni platit příspěvky na správu. Forma přispívání není stanovena.

Do konce roku 2013 předepisoval ZoVB přispívání na úhradu nákladů správy  formu záloh na správu.

Zálohy na správu, krátkodobé nebo dlouhodobé, představují cizí zdroje, tj. závazky SVJ k vlastníkům jednotek zálohy vyúčtovat a rozhodne-li tak shromáždění, mohou být nevyčerpané zůstatky záloh vlastníkům vyplaceny. V opačném případě bývají převáděny do dalšího roku.

Jiná forma přispívání nebyla dovolena.

Od roku 2014 je možné přispívat i jinak, než formou záloh. Příspěvky hrazené formou záloh na správu však zůstaly zachovány ve většině SVJ nejspíše proto, aby se nemusely měnit účetní programy. Tato forma příspěvků na správu však už není povinná.

SVJ si nyní  mohou vybrat z dalších dvou možností.

Obě možnosti vytvářejí na rozdíl od záloh  vlastní zdroje SVJ.

  1. Příspěvky na správu mohou být účtovány přímo do výnosů SVJ, tj. v účtové třídě 6 – Výnosy.
  2. Z příspěvků na správu mohou být tvořeny skutečné fondy, určené na úhradu nákladů správy. Ty se ale musí účtovat v účtové skupině 91 – Fondy.

SVJ mohou kombinovat všechny možnosti. Např. mnou doporučená kombinace by byla: 

  1. Na finančně náročné opravy a technické zhodnocení společných částí, plánované v následujících letech, vytvářet dlouhodobé zálohy na správu v účtové skupině 95 – Dlouhodobé úvěry a závazky.
  2. Na běžné provozní náklady, tj. na materiál na drobné opravy a údržbu, čistící prostředky,  revize, pojištění apod. vytvářet krátkodobé zálohy na správu v účtové skupině 32 – Závazky.
  3. Na náklady vlastní správy (odměny orgánů SVJ, vedení účetnictví, kancelářské potřeby apod.) vytvářet účelový fond na vlastní správu v účtové skupině 91 – Fondy.

Náklady na vlastní správu jsou poměrně stálé, nevyčerpané zůstatky je možné převádět do dalších let a je-li nevyčerpaný zůstatek vyšší, je možné situaci řešit snížením měsíčních příspěvků do fondu.   

V takovém účetnictví by se podle mého názoru vyznali i laici, bylo by přehledné a průkazné.

Účtování příspěvků na správu do výnosů doporučuji,  jen když se vybírají ve výši skutečných nákladů na konkrétní akci.

 

2. Proč se mají tvořit krátkodobé i dlouhodobé zálohy na správu?

Odpověď:

Účtování o zálohách je právně upraveno zákonem o účetnictví  i vyhláškou č. 504/2002 Sb.. Zálohy na správu a služby představují závazky SVJ, které musí být podle právních předpisů členěny na krátkodobé a dlouhodobé.

Krátkodobé zálohy by měla vytvářet všechna SVJ, dlouhodobé jen některá viz dále.

Krátkodobé zálohy (KrZ) se mají tvořit na úhradu nákladů, které se každoročně opakují. Jde např. o náklady na opravy, udržování, pojistné, odměny orgánů SVJ, spotřebu materiálu, poštovné, kopírování apod.

Z označení vyplývá, že jde o krátkodobé závazky SVJ. O krátkodobých zálohách na správu  se účtuje v účtové skupině 32 – Závazky, většinou na účtech 324-xxx Krátkodobé zálohy na správu (KrZ na správu).

Dlouhodobé zálohy (DZ) se mají tvořit na úhradu nákladů, které teprve vzniknou v budoucím období. Jde o náklady/výdaje na schválené finančně náročné opravy nebo na technické zhodnocení společných částí.

Z označení vyplývá, že jde o dlouhodobé závazky SVJ, o kterých se účtuje v účtové skupině 95 - Dlouhodobé úvěry a závazky, většinou na účtu 955-xxx  DZ na správu. I ony musí být vyúčtovány a mohou být i finančně vypořádány.

Používání pojmu „Fond oprav“ na označení záloh na správu je tedy hrubou chybou, která by nebyla tolerována studentům 2. ročníku obchodní akademie, zatímco soudcům a bankéřům musí být tolerována?

3. Co je třeba udělat, chceme-li mít v SVJ skutečný fond oprav?

(Odpovídám na dotaz některých SVJ, která o to skutečně stojí.)

Odpověď:

Stačí málo.

Do stanov je třeba dát možnost přispívat na správu do účelového fondu, ze kterého budou hrazeny náklady na opravy a technické zhodnocení společných částí domu.

Vzhledem k tomu, co všechno si různí lidé představují pod pojmem „fond oprav“, bych zvolila alespoň trochu odlišný název, např. „Fond na opravy a TZ“.

Ve stanovách by asi měla být uvedena možnost, rozdělit ve výjimečných případech nevyčerpaný zůstatek fondu mezi vlastníky jednotek. Např. by šlo o  fond vytvořený speciálně na zateplení domu, které by si však vlastníci rozmysleli a akci zateplení by zrušili.  

Protože by mohlo mít rozdělení nevyčerpaného zůstatku tohoto fondu na vlastníky daňové dopady, nedoporučuji takovýto fond vytvářet.

4. Jaké právní předpisy umožňují předepisovat příspěvky na správu formou příspěvků do fondů?

Odpověď:

Já sama jsem se o této možnosti dozvěděla na portálu SVJ, kde se objevila od účastníka semináře k účetnictví SVJ informace možnosti tvořit fondy SVJ nejen ze zisku, ale i z příspěvků na správu.

Tuto možnost jsem si ověřila v následujících právních předpisech:

Podle § 18 vyhlášky č. 504/2002 Sb.  se v položce A.I.2. Fondy uvádějí i jiné zdroje, než zisk např. zdroje účetní  jednotky  vytvářené  podle  zvláštních  právních  předpisů, stanov,  statutů,  nebo  jiných  zřizovacích  listin,  zakladatelských listin,  interních předpisů účetní jednotky, nebo na základě rozhodnutí oprávněného orgánu účetní jednotky, ....... atd.

Podobně jako vyhláška umožňuje tvořit fondy i z jiných zdrojů, než ze zisku i ČÚS 413 – Vlastní zdroje a dlouhodobé závazky

4.2.1. Fondy obsahují zdroje účetní jednotky, které jsou účelově určeny, a které nejsou zdrojem vlastního jmění. Není však vyloučena možnost převodu zdrojů z vlastního jmění do fondů. Tvorba a čerpání fondů se řídí příslušnými právními předpisy1, stanovami, statutem či jinými zřizovacími listinami, zakladatelskými listinami, interními předpisy účetní jednotky, případně rozhodnutím oprávněného orgánu účetní jednotky.

Stanovy jsem ve výše uvedených ustanoveních zvýraznila. I přednášející na svém semináři účastníky důrazně upozorňoval,  že možnost  přispívat na správu do fondů SVJ musí být uvedena ve stanovách.

Podle sdělení přednášejícího – daňového poradce, opět nebude nutné rozlišovat daňové a nedaňové náklady, protože pro všechny příspěvky na správu platí, že nejsou předmětem daně z příjmů.

N. Klainová

7/2018

........................................................................................

A co na to návštěvníci portálu SVJ ?

Vybrala jsem a dále uvedla některé ohlasy ze včerejška a z dneška, které možná zaberou.  

Ješitnost hříšníků, kteří se nechtějí vzdělávat v problematice, o níž rozhodují, jistě sehraje svoji roli, ale u opravdových osobností ke zlepšení určitě dojde. Věřme, že je těch osobností většina. 

N. Klainová  

............................................................

 

 

Diskusní příspěvky k soudcům:

Soudkyně i znalkyně matlá dohromady fondy, správu, služby, ...

Vložil Vlastnice bytu (bez ověření), 9. Červenec 2018 - 13:19

Paní Ing.,

smím Vás navrhnout soudu jako svědka? Soudkyně i znalkyně matlá dohromady fondy, správu, služby, krátkodobé zálohy, dlouhodobé zálohy a můj rozum průměrného člověka ji přesvědčit nedokáže.

Zdá se, že máte v pojmech pořádek.

 

Stejně míchá pojmy

Vložil Čip (bez ověření), 9. Červenec 2018 - 21:19

Stejně míchá pojmy i můj advokát. Rád bych mu doporučil vhodnou literaturu.

 

Žaloba o nedoplatek do fondu služeb

Vložil Čip (bez ověření), 10. Červenec 2018 - 15:51

„jediné co soudce vyzařoval, je arogance moci. A jednal tak i se stranami (nemluvím o konkrétním soudci, protože jsem vystřídal už většinu u jednoho okresního soudu, kteří se nezbývají pouze SVJ) – hlavně ale se stranou domněklého dlužníka (logicky žalovaného vlastníka)“

Náš okresní soud, pokud dostane žalobu proti doměklému vlastníkovi jednotky, automaticky píše: žaloba o nedoplatek do fondu služeb

O fondu služeb paní Ing. Klainová nepíše nic ve svém článku – který je jinak bomba, rozešlu ho svým soudcům se žádostí, ať používají řádně terminologii.

 

Bytovému spoluvlastnictví

Vložil a (bez ověření), 11. Červenec 2018 - 19:40

Bytovému spoluvlastnictví nerozumí ani samotní tvůrci tohoto paskvilu, ani poslanci. Co můžete očekávat od advokátů a soudců. Vše se dá vykládat, jak se komu hodí.

 

Diskusní příspěvky k právní úpravě fondu oprav v SVJ

Pořád dokola píšu, že zálohy na správu a fond oprav nemůže být totéž, a vysvětluji, že zálohy, které jsou cizím zdrojem, nemohou být označovány pojmem fond, který představuje vlastní zdroje SVJ. Že takovou hloupost prostě právní předpisy nemohou upravit.

A najednou jsem se dočetla, že mohou:

výraz "fond oprav" je ze zrušeného § 18 zák. 52/1966 Sb.

Vložil anon1234 (bez ověření), 10. Červenec 2018 - 7:57

připojuji se k osvětě a připomínám, že výraz „fond oprav“, resp. „fond provozu, oprav a údržby“ byl zakotven ve zrušeném § 18 zák. 52/1966 Sb., zákon o osobním vlastnictví bytů, který byl nahrazen v roce 1994 ZOVB, (1) Spoluvlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené s udržováním, opravami, popřípadě zlepšováním společných částí domu a pozemku. Pokud dohoda nebo právní předpis nestanoví jinak, nesou náklady podle poměru stanoveného v § 17 odst. 2.(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci bytů zálohově předem určené částky na fond provozu, oprav a údržby společných částí domu a pozemku. Úhrn příspěvků na fond si určí vlastníci bytů zpravidla vždy na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, pokud přicházejí v úvahu, a to náklady na provoz, údržbu, běžné opravy, pojištění, vedlejší platby (za vodu, odvoz smetí, kominický poplatek apod.), náklady spojené s ústředním topením a dodávkou teplé vody a jiné, a aby se vytvářela rezerva na generální opravy.

Smutné na našich soudcích je, že tento zákon byl zrušen v roce 1994 a dodnes po 24 letech od zrušení tohoto zákona čteme standardně v rozsudcích (i v rozsudcích Nejvyššího a Ústavního soudu) o „fondu oprav“… zoufalé.

 

Výraz "fond oprav" 2 pro anona 1234

Vložil N. Klainová (bez ověření), 10. Červenec 2018 - 13:40

Děkuji Vám za doplnění informací. Na účetnictví SVJ se specializuji až od roku 2002, když už byla SVJ upravena zákonem č. 74/1994 (ZoVB) ve znění zákona 451/2001 Sb.

Ve svém příspěvku, uvedeném výše, jsem napsala, že takový nesmysl, jako jsou zálohy, které jsou současně fondem, nemůže být právně upraven. Jak je vidět, tehdy to bylo možné.

ZoVB jehož návrhy změn jsem pro MMR připomínkovala od roku 2004, se už tento nesmysl nevyskytuje, a pokud vím, ani v jiné právní normě, ale jak jsem napsala, v předpisech záloh, přehledech o nich, rozsudcích a smlouvách o úvěru ta hloupost pořád přetrvává.

Možná jsem naivní, ale poslala jsem svůj příspěvek i na MSP (ministerstvo spravedlnosti). Třeba si jej přečte někdo, kdo bude ochoten se poučit. Poslala jsem tam současně i odkaz na tuhle diskusi.

Výraz "fond oprav" 2 pro anona 1234 (1)

Vložil anon1234 (bez ověření), 10. Červenec 2018 - 14:11

plně s Vámi souhlasím, že fond a zálohy mají úplně jinou podstatu. takže říkat zálohám fond je úplný nesmysl. Naivní nejste, jen víc takových co připomínkují a upozorňují na nesmysly a co své znalosti poskytují ostatním!

 

A na úplný závěr překvapení, které jsem dostala  dnes 12. 7. 2018 z MSP 

 

čt 12. 7. 2018 15:00

Vážená paní inženýrko,

velice děkujeme za zaslání Vašeho článku.

S pozdravem a přáním pěkného dne

Mgr...............................

oddělení civilního práva

odbor legislativní

 

 

 

Vyhledávání

© 2008 Všechna práva vyhrazena.

Vytvořeno službou Webnode