Zálohy na správu a fond oprav    

Úvod:

O nesprávném používání pojmu „Fond oprav“ nebo „FO“ pro označení záloh na správu jsem psala na tomto webu i na portálu SVJ mnohokrát. V časopise Účetnictví byl publikován můj miniseriál k FO už v listopadu 2007.  

Přestože se na portálu SVJ přidali další kritici nesprávného označování záloh na správu, ještě nyní, v roce 2023

se tam objevují názory, že je přece jedno, jak se zálohy na správu pojmenují, protože každý přece ví, co „fond oprav“ znamená.

Samozřejmě, že to není pravda!

Právní úprava záloh na správu pojmenovaných názvem „fond oprav“ neexistuje.

Právo ani nemůže takový nesmysl upravovat, protože zálohy a fondy nejsou totéž,  stojí proti sobě.

Zatímco  zálohy představují cizí zdroje SVJ, tj. závazky SVJ k vlastníkům jednotek, fondy jsou vlastními zdroji SVJ. 

To platí nejen pro SVJ , ale i pro ostatní účetní jednotky.

K tzv. „Fondu oprav“ se v různých SVJ objevují  různé přístupy.  

1. V některých SVJ hradí z  „FO“ opravdu jenom náklady na opravy a udržování, zatímco náklady na pojištění, ale i na odměny a některé další náklady převedli do nákladů na služby. Porušován je zákon o službách i zákon o účetnictví (ZoÚ)  a vyhláška k němu.
2. V jiných SVJ mají jediný „FO“, ze kterého hradí úplně všechno. Protože je veden na účtu 955-xxx, jde o dlouhodobou zálohu na správu. Tento přístup nerespektuje ustanovení § 19 zákona o účetnictví (ZoÚ).

Kdo je na vině, že se pro zálohy  používá tak absurdní označení?

Jednoznačně externí správci SVJ z řad bytových družstev (BD), kteří mají na starosti i SVJ a nejsou schopni pochopit rozdíly mezi družstvy a SVJ.

Původní nájemci jim přispívali a současní přispívají  do fondu oprav, který byl a je pro družstva jejich vlastním zdrojem.

Nyní jsou z některých nájemců vlastníci jednotek  kteří přispívají na správu svému SVJ. 

Jde-li o zálohové příspěvky ne správu, nemohou být současně fondem SVJ.

Tohle nevzali někteří „odborníci“ z BD na vědomí. 

Příspěvky na správu sice účtují jako zálohy na správu, ovšem vlastníci od nich vytrvale dostávají i po desítkách let  předpis plateb do „fondu oprav“ a po skončení roku dostanou (pokud něco dostanou)  „Přehled o fondu oprav“.

Stejný nesmysl se objevuje i na některých seminářích, v článcích a knihách, mají-li lektoři a autoři bližší vztah k BD.

Nikdy však nepochopím, že se nesprávného označování záloh na správu drží celá léta jako klíšťata

• kromě řady účetních SVJ, kteří by měli znát základy účetnictví,
• i banky poskytující úvěry SVJ
• a dokonce i někteří soudci, zabývající se neplatiči záloh na správu.

Vlastníci jednotek potom vidí „Fond oprav“

• nejen ve svých předpisech záloh a přehledech o stavu a čerpání záloh,
• ale i ve smlouvách o úvěru
• nebo v rozsudcích odsuzujících neplatiče záloh na správu, kde se občas dočtou o povinnosti platit fond oprav, zatímco na portálu SVJ se naopak občas dočtou: „Fond oprav neexistuje, neplaťte do něj.“

Co s tím?

Nejlepší by bylo – přestat hlásat, že všichni vědí, co je fond oprav a začít používat správné pojmy. 

Účtování krátkodobých a dlouhodobých  záloh na správ

Krátkodobé zálohy by měla vytvářet všechna SVJ, dlouhodobé jen některá viz dále.

Krátkodobé zálohy (KrZ) se mají tvořit na úhradu nákladů, které se každoročně opakují. Jde např. o náklady na opravy, udržování, pojistné, odměny orgánů SVJ, spotřebu materiálu, poštovné, kopírování apod.

Z označení vyplývá, že jde o krátkodobé závazky SVJ. O krátkodobých zálohách na správu  se účtuje v účtové skupině 32 – Závazky, většinou na účtech 324-xxx Krátkodobé zálohy na správu (KrZ na správu).

Dlouhodobé zálohy (DZ) se mají tvořit na úhradu nákladů, které teprve vzniknou v budoucím období. Jde o náklady/výdaje na schválené finančně náročné opravy nebo na technické zhodnocení společných částí.

Z označení vyplývá, že jde o dlouhodobé závazky SVJ, o kterých se účtuje v účtové skupině 95 - Dlouhodobé úvěry a závazky, většinou na účtu 955-xxx  DZ na správu. I ony musí být vyúčtovány a mohou být i finančně vypořádány.

Používání pojmu „Fond oprav“ na označení záloh na správu je tedy hrubou chybou. 

Co je třeba udělat, chceme-li mít v SVJ skutečný fond oprav?

Stačí málo.

Do stanov je třeba dát možnost přispívat na správu do účelového fondu, ze kterého budou hrazeny náklady na opravy a technické zhodnocení společných částí domu.

Vzhledem k tomu, co všechno si různí lidé představují pod pojmem „fond oprav“, bych zvolila alespoň trochu odlišný název, např. „Fond na opravy a TZ“.

Tvorba a čerpání fondu se ale musí účtovat na účtu v účtové skupině 91 Fondy, například na účtu 911 Fond na opravy a TZ.

Podle § 18 vyhlášky č. 504/2002 Sb.  se v položce A.I.2. Fondy uvádějí i jiné zdroje, než zisk např. zdroje účetní  jednotky  vytvářené  podle  zvláštních  právních  předpisů, stanov,  statutů,  nebo  jiných  zřizovacích  listin,  zakladatelských listin,  interních předpisů účetní jednotky, nebo na základě rozhodnutí oprávněného orgánu účetní jednotky, ....... atd.

Podobně jako vyhláška umožňuje tvořit fondy i z jiných zdrojů, než ze zisku i ČÚS 413 – Vlastní zdroje a dlouhodobé závazky

N. Klainová

7/2018, aktu 5/2023